Categorie: Werkgroepen

Arcade heeft op 15 september een adviesaanvraag voor het nieuwe Woonbeleid ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Het voorgestelde Woonbeleid vervangt het Streefhuurbeleid uit 2017. Het vormt samen met het Huurverhogingsbeleid het huurbeleid van De Key. Hieronder gaan we op een aantal thema’s uit het Woonbeleid in.

Inclusiviteit

De Key heeft op pagina 8 van het beleidsstuk drie doelstellingen geformuleerd waarmee zij de inclusiviteit van de stad wil bereiken:

  1. Het verspreiden van verschillende inkomensgroepen over het hele sociale bezit;
  2. Het bieden van een woning die past bij de leefsituatie van de nieuwe huurders;
  3. Het bieden van een passende huur voor nieuwe huurders.

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Arcade stelt vast dat deze doelstellingen voorbij gaan aan de feitelijke gang van zaken. Er worden namelijk zoveel mogelijk vrijkomende woningen op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aan jongeren verhuurd. Hierbij zoekt De Key de grenzen op van wat is overeengekomen in Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Zo is afgesproken dat 70% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (afspraak 8-a). En is afgesproken dat 95% van de toegewezen jongerenwoningen een oppervlakte van maximaal 40 of 50 m2 heeft (afspraak 15-d).

Die afspraken zijn niet voor niets gemaakt. Die zijn bedoeld als richtsnoer voor het beleid van de corporaties. Zelf zoekt De Key consequent de grenzen van die afspraken op. De Key biedt slechts 50% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen aan. En het maximale vloeroppervlak van een jongerenwoningen is voor De Key 60 m2.

De Key motiveert het afwijken van de afspraken door de stelling dat de samenwerkingsafspraken een gemeenschappelijke inspanning van de woningcorporaties zijn. Door andere doelgroepen te bedienen laten de andere corporaties De Key de ruimte om haar eigen voorgestelde beleid te voeren. Met andere woorden, De Key maakt van de uitzondering de regel. En dit heeft tot gevolg dat er minder huishoudens (ook jongeren) met lage inkomens de sociale voorraad kunnen binnenstromen. Daarbij dat er minder een- en meerpersoonshuishoudens (niet zijnde jongeren) een passende woning kunnen vinden.

Arcade onderschrijft dat het voor jonge starters moeilijk is om geschikte huisvesting te vinden. Dat los je niet op door andere doelgroepen de pas af te snijden en te verdringen. Het tekort aan jongerenhuisvesting los je op door op grote schaal geschikte kleine woningen toe te voegen. In dat licht bezien is het pleidooi van De Key voor inclusiviteit onwaarachtig.

Leefbaarheid

De Key stelt dat eenzijdige complexen leefbaarder worden door exclusieve toewijzing aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Met eenzijdige complexen bedoelt De Key vermoedelijk complexen waar vooral huishoudens met een laag inkomen wonen. Over de oorzaken van achteruitgang van de leefbaarheid in complexen en delen van de stad valt veel te zeggen. Arcade vindt dat de leefbaarheid niet verbetert door toewijzen op basis van tijdelijke verhuur in de reguliere voorraad. Daarover hebben we in eerdere adviezen al het nodige geschreven. Zo verminderd bij tijdelijke verhuur de verbondenheid aan en betrokkenheid bij de woning, de buren en de buurt. Een eenzijdige toewijzing aan jongeren vergroot dat probleem.

Subjectgerichte streefhuren

Op p. 14 van het beleidsstuk geeft De Key aan dat zij werkt met objectgerichte streefhuren. In  bepaalde gevallen wijkt De Key daar vanaf door een subjectgerichte streefhuur toe te passen. Bij de mindervaliden-woningen ligt dat voor de hand. Deze zijn met speciale subsidie ten behoeve van de hele doelgroep gerealiseerd. De Key stelt dat dit ook bij senioren (coöptatie 55+) woningen kan worden toegepast.

Op p. 20 stelt De Key dat in geval van coöptatie bij senioren woongroepen de regiomanager bij voordracht van een huurder met een inkomen lager dan € 39.055 kan besluiten de huur te verlagen tot onder de liberalisatie grens. Dit wordt op p. 21 verder uitgewerkt.

Arcade vraagt zich af waarom De Key geen gebruik maakt van de hogere grens van € 43.574 (vrije toewijzingsruimte). En waarom, afhankelijk van het inkomen, de huur niet ook tot onder de aftoppingsgrenzen kan worden verlaagd?

Dat het de regiomanager is die kan besluiten of de voordracht van een huurder met een lager inkomen wordt gehonoreerd werkt willekeur in de hand.

Middensegment

Voor De Key bestaat het middensegment alleen uit woningen waar sloopplannen en ingrijpende verbetering zal plaatsvinden en woningen uit de verkoopvijver die nog niet zijn gesplitst. De Key verhuurt deze woningen tijdelijk aan huishoudens jonger dan 23 jaar met een inkomen tot € 61.707. In de samenwerkingsafspraken is met het middensegment vooral beoogd de doorstroming vanuit de sociale voorraad te bevorderen (afspraak 9-b). Deze doelstelling ziet Arcade hier niet terug. Arcade heeft ook zeer ernstige bedenkingen tegen het relatief duur verhuren van woningen met een slechte kwaliteit en/of op tijdelijke basis.

Verdienmodel

Wij stellen vast dat het Woonbeleid van De Key binnen de gestelde kaders beoogd een optimaal bedrijfsresultaat te behalen. Dat bereikt De Key door maximale flexibiliteit bij tijdelijke verhuur. En niet 70%, maar 50% aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Daarbij door bij senioren woongroepen bij voorkeur te kiezen voor vrije sectorhuur. En bij uitzondering alleen toe te wijzen op de liberalisatiegrens.

Feitelijk advies

Arcade adviseert De Key het Woonbeleid als volgt aan te passen door:

  • 70% vrijkomende sociale woningen van de door te exploiteren voorraad toe te wijzen aan de primaire doelgroep;
  • woningen groter dan resp. 40/50 m2 niet als jongerenwoningen te labelen;
  • substantieel minder gebruik te maken van tijdelijke huurovereenkomsten;
  • een transparant beleid te formuleren voor de afweging om bij senioren groepswoningen met coöptatierecht de huur wel of niet te verlagen tot onder de liberalisatiegrens;
  • een duurzamer middensegment huurwoningen te definiëren.

Wanneer De Key hier niet in toestemt adviseert Arcade negatief over het voorgestelde Woonbeleid.

Het coronavirus is desastreus voor de samenleving en tast de economie ernstig aan. Eerder schreef Arcade al dat voor veel mensen de financiële gevolgen direct voelbaar waren en dat voor nog méér mensen de klap nog moest komen. Inmiddels is de werkloosheid in Amsterdam met meer dan vijftig procent gestegen. Een zorgelijke ontwikkeling en voor actiegroep ‘Wij weigeren de huurverhoging’ des te meer reden om dapper door te strijden.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Maar niet door de woningbouwverenigingen. Half april viel bij praktisch alle huurders de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat. De nationale actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’, bestaande uit huurders uit heel Nederland en onder andere uit een groep huurders bij De Key, gaf eerder aan dit schandalig en onaanvaardbaar te vinden. Zij vinden dat De Key de belangen van huurders voorop moet stellen en benadrukken dat wonen een basisbehoefte is. Huurders worden nu het zwaarst getroffen door de crisis.

Sinds 1 juli weigeren de leden van de actiegroep de huurverhoging te betalen. Ze maken alleen het oude huurbedrag over. De Key heeft hier behoorlijk intimiderend op gereageerd. Zo zijn er drie dreigbrieven verstuurd. In de eerste brief van 10 juli werd geëist om binnen 15 dagen te betalen. Gebeurt dat niet, dan wordt er een deurwaarder ingeschakeld en komen er 48,50 euro aan deurwaarderskosten bij. Ook worden de gegevens van de huurders (naam, adres, telefoonnummer en het te betalen bedrag) dan doorgegeven aan de gemeente Amsterdam. In de tweede brief van 21 juli wordt er van een laatste waarschuwing gesproken en wordt er geëist om binnen 3 dagen te betalen. Opnieuw wordt er gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Op 21 augustus, de dag van de derde brief, wordt er wederom geëist om binnen 3 dagen te betalen en van een laatste waarschuwing gesproken. Ook wordt er opnieuw gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Dit was het geval op het moment van publicatie van dit nieuwsbericht, inmiddels kan de situatie weer gewijzigd zijn.

Woningen met witte lakens uit de ramen
Huurders uit heel Nederland hingen in het weekend van 31 juli witte lakens uit ramen om hun solidariteit te tonen met de actie om de huurverhoging te weigeren. Zo ook bij de huurders van de Key.

Kamervragen

Wat De Key doet, is niet legaal. Deurwaarderskosten mogen bij het weigeren van een huurverhoging helemaal niet in rekening worden gebracht. Het gaat immers om een voorstel tot huurverhoging en er is dus ruimte om hier niet mee akkoord te gaan en bezwaar te maken.

Inmiddels is het agressieve incassobeleid van De Key niet aan de Tweede Kamer voorbij gegaan. Er zijn Kamervragen over gesteld, waardoor de minister tekst en uitleg mag geven.

Huurders van actiegroep “Wij weigeren de huurverhoging” weigeren om principiële redenen en uit solidariteit met huurders die in financieel zwaar weer verkeren. Sommige leden van de actiegroep verkeren zelf ook in financieel zwaar weer omdat ze door de coronacrisis hun baan zijn verloren. Behalve de tijdelijke hulp van de gemeente, zijn er geen inkomsten meer.

De actievoerders zijn het niet eens met de jarenlange huurverhogingen (vaak boven inflatie) en de huidige regels om voor huurverlaging of huurbevriezing in aanmerking te komen. Met collectieve actie bereik je veel meer dan als individuele huurder om een huurstop of huurverlaging af te dwingen, zo stellen ze.

Bovendien is het niet gerechtvaardigd dat De Key de huur maximaal verhoogt, zo stelt de actiegroep, ook niet als mensen de verhoging nét kunnen opbrengen.

Tijd voor verandering

Huurders van de actiegroep vinden dat er een aantal zaken grondig moeten veranderen. Volgens het NIBUD hebben ruim 800.000 Nederlandse huurders, meer dan een kwart van alle huurders in het gereguleerde huursegment, na betaling van de huur te weinig geld over om van te leven. Er moet dus een collectieve verbetering plaatsvinden. De woonlasten en de huren moeten omlaag.

De eisen van de actiegroep

Ten eerste zouden de huren de komende vijf jaar moeten worden bevroren, zo stelt de actiegroep voor. De Eerste Kamer riep in de zomer van 2020 minister Ollongren met maar liefst drie moties op om huurbevriezing in te stellen, maar de D66-bestuursvrouw legde die allemaal naast zich neer.

Ten tweede moet de zogenaamde verhuurdersheffing van tafel. De verhuurdersheffing is een enorme belasting die woningcorporaties uit de sociale sector aan het Rijk moeten betalen. De hoogte van deze verhuurdersheffing wordt doorberekend in de huurprijzen, waardoor de huurders steeds hogere huren moeten ophoesten. Dit is oneerlijk. De belangen van huurders zouden juist voorop moeten staan.

Ten derde moet er meer oog komen voor huurders die tussen de wal en het schip vallen. Iemand die na een huurverhoging boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro uitkomt heeft slechts gedeeltelijk recht op huursubsidie. Het bedrag boven die liberalisatiegrens telt niet mee voor de hoeveelheid huursubsidie die iemand kan ontvangen. De huurder zal dan een groter deel van de huur zelf moeten ophoesten terwijl de huur al juist hoger is. Dit is zorgelijk, al helemaal in een tijd waarin huurders het door de coronacrisis extra zwaar hebben.

Meer informatie

De actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’ organiseert dit jaar een infotour om huurders en huurdersverenigingen te informeren. Hierdoor kunnen volgend jaar nog meer huurders uit heel Nederland in actie komen voor betaalbaar wonen. Er is een uitgebreid stappenplan ontwikkeld dat mensen zelf kunnen toepassen in hun eigen stad, buurt of straat. Zie hiervoor: tinyurl.com/wijweigerendehuurverhoging

Het verloop van de actie is te volgen op de volgende pagina’s:

Senioren met een middeninkomen moeten hogere huren gaan betalen. Dat staat in het wetsvoorstel ‘Huur en Inkomensgrenzen’, dat na het zomerreces door de Tweede Kamer wordt besproken. Huurders die de AOW-leeftijd hebben bereikt zijn nu nog uitgezonderd van extra huurverhoging.

Bij de meeste senioren is er geen financiële ruimte voor een (nog) hogere huur. Vanwege de leeftijd krijgen senioren geen hypotheek krijgen voor een koopwoning. Ook kunnen zijn niet meer gaan werken om de hogere woonlasten te kunnen betalen. Daarom werden senioren tot nu toe uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar als het aan het kabinet ligt mag ook de huur van senioren straks in grote sprongen omhoog.

Nu is er één inkomensgrens voor extra huurverhoging, straks vier inkomensgrenzen

Ook gaat de manier waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt berekend op de schop. Er gaan vier verschillende inkomensgrenzen gelden. Ligt het inkomen boven een van de grenzen? Dan volgt een jaarlijkse huurverhoging die -in de meeste gevallen- veel hoger uitpakt dan de huurverhoging voor lagere inkomens.

Alleenstaanden

In het wetsvoorstel staat dat alleenstaanden met een jaarinkomen tussen €45.938 en €55.000 de huur met 50 euro per maand omhoog mag. Voor alleenstaanden met een jaarinkomen boven de €55.000 is dat zelfs 100 euro per maand.

Meerpersoonshuishoudens

Voor meerpersoonshuishoudens, stellen en gezinnen, gelden andere inkomensgrenzen. Bij een gezamenlijk jaarinkomen tussen €53.126 en €74.000 mag de huur straks met 50 euro per maand omhoog. Boven de €74.000 is dat 100 euro per maand.

Plafond huurverhoging boven sociale huurgrens

De huurverhogingen kunnen één keer per jaar worden doorgevoerd, totdat de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel is bereikt. Deze maximale huurprijs ligt vaak ver boven de sociale huurgrens. In 2020 was die grens €737,14. Ook huurders die al een huurprijs boven de sociale huurgrens betalen krijgen met deze extra huurverhogingen te maken.

Heeft u een lager inkomen? Dan blijft huurverhoging een percentage

Deze sprongsgewijze extra huurverhoging geldt alléén voor huishoudens met een middeninkomen. Bij een lager inkomen blijft de jaarlijkse huurverhoging een percentage van de huidige huurprijs.

Het wetsvoorstel is omstreden en de Tweede Kamer is aan zet

Het wetsvoorstel ‘Huur en inkomensgrenzen’ is op veel punten omstreden. Op de internetconsultatie die de overheid over dit wetsvoorstel hield is dan ook massaal gereageerd. Door de Woonbond en huurdersorganisaties, maar ook door veel individuele huurders. Ook Arcade heeft gereageerd en vindt, net als de Woonbond en corporaties de huurverhogingsstappen te hoog. Dat heeft het kabinet nog niet op andere gedachten kunnen brengen. Na het zomerreces is de Tweede Kamer dus aan zet.

Heeft de coronacrisis jouw in financiële problemen gebracht en heb je contact opgenomen met De Key of Lieven de Stad? Kreeg je daar geen gehoor voor jouw verhaal of oplossing aangeboden? Meld je dan via het online registratiepunt van de Huurcommissie.

De Huurcommissie heeft op verzoek van minister Ollongren een registratiepunt opgezet. Daar kunnen huurders die door de coronacrisis in de financiële problemen raakten een melding doen. Op deze manier wil de minister meer zicht krijgen op hoe vaak verhuurders maatwerk weigeren voor huurders die in de knel zitten.

Huurders die geen toegang hebben tot internet kunnen hun registratie telefonisch doen via de helpdesk van de Huurcommissie:  070-375 4300. Daarvoor is de helpdesk bereikbaar op werkdagen van 9.00 tot 12.00 uur en van 13.00 tot 17.00 uur.

Noot: Het registratiepunt is sinds 1 februari 2021 gesloten. Lees hierover het bericht op de website van de huurcommissie.

Het coronavirus heeft onze samenleving op z’n kop gezet, en de economie aangetast. Voor veel mensen waren de financiële gevolgen al direct voelbaar, voor nog méér mensen moet de klap nog komen. ZZP’ers en bedrijven zien hun werk verdampen, werknemers dreigen in grote getale hun baan verliezen.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Huurverhoging onaanvaardbaar

Maar niet door de woningbouwverenigingen! Half april lag de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat, alsof er niets aan de hand is. De actiegroep ‘Weiger de huurverhoging’, een groep huurders van de Key, vinden dat schandalig en onaanvaardbaar. Woningbouwverenigingen zijn sociale instellingen die in de eerste plaats de belangen van haar huurders moeten eerbiedigen. Huurders horen bij de mensen die het zwaarst getroffen zullen worden door de crisis.

Actie!

Tijd voor actie dus! De actiegroep ‘Weiger de huurverhoging’ roepen de woningbouwverenigingen op om de huurverhoging niet door te voeren. Vooralsnog zullen zij de huurverhoging weigeren te betalen. Met deze flyer roepen zij huurders op om zich bij dit initiatief aan te sluiten.Hoe meer mensen zich hierbij aansluiten, hoe groter de kans op succes.

Weiger de huurverhoging

Weiger de huurverhoging te accepteren door uw automatische incasso met ingang van 1 juli te stoppen, en vanaf dan gewoon maandelijks de oude huur over te maken.

Voor meer informatie kunt u zich aansluiten bij de online actievergadering van zondag 21 juni v.a. 19:30 uur. Daar krijgt u uitleg, kunt u vragen stellen en mede plannen bedenken voor verdere acties.

Om u hiervoor op te geven moet u een mailtje sturen naar: stopdehuurverhoging@gmail.com. Ook als u niet aan de actievergadering wilt of kunt meedoen, maar wel precieze instructies wilt over het weigeren van de huurverhoging. U krijgt dan een helder stappenplan over hoe de huurverhoging te weigeren zonder risico te lopen.

Ten slotte kunt u het verloop van de actie ook volgen op de facebook-pagina: www.facebook.com/groups/wijweigerendehuurverhoging/

Door de coronacrisis is de situatie voor huurders in Amsterdam verslechterd. Om dat duidelijk te maken zijn er brieven naar de directie van de Key, de directeur van Lieven de Stad, de betrokken wethouders en de leden van de Eerste en Tweede Kamer gestuurd. Een filmpje met uitspraken van een paar bewoners over de effecten van steeds hogere woonprijzen is daaraan toegevoegd. 

Eerder hebben al ruim 6046 huurders zich aangesloten bij het protest tegen de huurverhoging. Ook HYA die ruim 39.000 huurders van Ymere vertegenwoordigd ondersteund dit initiatief.

Nadat op 21 april j.l., de Eerste Kamer de motie-Kox c.s. had aangenomen heeft minister Ollongren op 2 juni toegezegd deze in stappen uit te voeren. De Eerste Kamer heeft hier geen genoegen genomen opdat de toezegging van de minister te vrijblijvend is en de dictum van de motie uitgevoerd dient te worden.

Afgelopen dinsdag 9 juni bleef  Minister Ollongren volharden in haar betoog dat er genoeg regelingen zijn om die mensen die door coronacrisis een inkomensval maken tegemoet te treden. Concreet betekent dit voor huurders een betalingsregeling. De minister wil niet beseffen, dat je als je geen inkomen hebt je ook geen toezeggingen kan doen om een betalingsovereenkomst aan te gaan. In augustus wil de minister verder kijken hoe de situatie er dan voor staat.

De indiener van de motie laat het er nog niet bij zitten. Blijf je dus informeren!

Onlangs viel bij de meeste huurders de brief met de aangekondigde huurverhoging op de mat. De tijden zijn onzeker en niet alle huurders zijn verzekerd van een vast inkomen. Zo zien de leden van de Bewonerscommissie 1013 in hun omgeving dan ook dat een aantal huurders het steeds moeilijker krijgen. Daarop zijn zij hen gaan vragen wat deze tijd voor hen betekent en hoe zij aankijken tegen de huurverhoging.

Uit die gesprekken bleek dat een passende oplossing op maat niet zo maar voor handen is. De huurders die door de corona maatregelen zijn getroffen zijn wel in gesprek met De Key. Zij gaven aan dat zij helaas niet aan de voorwaarden voldoen om voor een oplossing in aanmerking te komen.

De zorg om de huurders en de toekomst nam hierdoor toe. Enerzijds omdat er voor huurders dus beperkt maatwerk lijkt te zijn. Anderzijds omdat oplossingen zoals opschorten of uitstellen huurders op de lange termijn niet helpt. Huurders zitten voor langere tijd in de knel, want door het wegvallen van inkomsten is een aflossing met terugwerkende kracht onmogelijk. Het is de vraag of de situatie van deze huurders in de nabije toekomst verbetert.

Amsterdammers en armoede

In Amsterdam heeft een derde van alle werkenden een baan met een laag inkomen. Ook zijn er 38.000 Amsterdamse huishoudens die problematische schulden hebben. Inmiddels is de armoedegrens verhoogd tot 120% sociaal minimum, waardoor een groter groep Amsterdammers door de gemeente geholpen wordt. Hier komen Amsterdammers waarvan de inkomsten die grotendeels of volledig zijn wegvallen door de corona maatregelen bij.

Dit zijn feitelijk onmiskenbaar grotere en zorgwekkende problemen.

Verzoek om tijdelijke huurstop

Daarom verzoeken de ondertekenaars De Key dan ook om dringend maatwerk te leveren. Daarbij vragen zij om de bereidheid een oplossing te bieden in deze barre tijden. Hierbij doen zij de suggestie om een tijdelijke huurstop in te voeren en de huurverhoging een jaar uit te stellen.

Vragen over huurverhoging

Huurt u bij De Key en heeft u vragen? Meer informatie vindt u op de website van de Key.

Huurt u bij Lieven de Stad en heeft u vragen? Neem dan contact op met Lieven de Stad.

Wilt u bezwaar maken tegen de huurverhoging? Kijk dan op de website van !Woon voor meer informatie.

De Bewonerscommissie 1013 heeft het verzoek verstuurd ook namens:

  • Huurdersnetwerk Amsterdam
  • Bond Precaire Woonvormen
  • Woonopstand
  • Stichting Huis en Kapitaal
  • BC Potamos
  • Samen met het totaal aantal huurders van De Key en Lieven de Stad die onderstaande lijst vertegenwoordigd met 6046 wooneenheden:
BC Aquinohof
BC Berkenplein toren 5
BC Beukenhorst
BC Bickerseiland
BC Brandweerkazerne
BC Buys 3
BC Ceres
BC Complex 13
BC De Betonnen Silo
BC De groene Pieter
BC De Inktfabriek
BC De Punt
BC De Schelp
BC De Sfinx
BC Fiep
BC Frankendael
BC Haarlemmer Houttuinen 555-597
BC Entrepotwest I en II
BC Kattenburg
BC Kollhoff
BC Kralenbeek
BC LDC-complex
BC Loenermark 369
BC Mesdagstraat
BC Mikado
BC Niet met de deuren slaan
BC NZA 15-93
BC Oeverpad I
BC Oranje Nassaukazerne
BC RXL
BC Soroti
BC Het Holthuysenhofje
BC SWS 45-51
BC Spoorzicht
BC TasmanNovazembla
BC Uitermaas
BC van de Groene Flat
BC Woongroep De Lepel
BC Woongroep Ouderen Buitenveldert
BC Zomerdijkstraat
Huurdersplatform Diemen
Huurdersplatform Zandvoort

en 21 individuele huurders.

Inmiddels ondersteunen ook de huurdersorganisaties HYA (Ymere), Huurgenoot (Stadgenoot) en Bewonersraad Rochdale (Rochdale) dit initiatief.

Hieronder de brieven die zijn uitgestuurd:

Huurdersorganisaties, woningcorporaties en gemeente Diemen hebben voor de periode  2020 – 2023 nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Samen gaan de corporaties 425 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. De corporaties mogen in 2020 de huursom met 0,5% boven inflatie verhogen, maar ontzien de groep sociale huurders bij een huur hoger dan de liberalisatiegrens. Verder investeren de partijen in sterke wijken, waarbij zij bewonersinitiatieven gaan stimuleren.

Meer sociale huurwoningen, geen verkoop

De ambitie is om in totaal 425 nieuwe sociale huurwoningen op te leveren in de periode 2020 – 2023. In deze periode worden er geen sociale huurwoningen verkocht. Vanwege de investeringsopgave mogen de corporaties de huursom in 2020 met 0,5% boven inflatie laten stijgen. Onderzoek naar de betaalbaarheid in Diemen moet uitwijzen of de corporaties in de jaren 2021 t/m 2023 de huursom met 1% boven inflatie mogen verhogen. Daarnaast zullen de corporaties in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen bij huren boven de liberalisatiegrens (€ 737,19).

Meer woningen voor Diemenaren

Tegelijkertijd worden middelen ingezet om de doorstroming te bevorderen en de bestaande woonruimte zo goed mogelijk te benutten. We willen ouderen bijvoorbeeld de mogelijkheid gaan bieden om te verhuizen naar een gelijkvloerse sociale huurwoning zonder dat ze meer huur gaan betalen. Nieuwbouw wordt voor zover mogelijk toegewezen aan inwoners van Diemen om meer verhuizingen binnen Diemen op gang te brengen.

Meer ruimte voor bewonersinitiatieven

Naast de ambitie om de komende periode een groot aantal woningen bij te bouwen, willen de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties ook investeren in sterke wijken. Er wordt bij ieder project gekeken naar een goede mix  van huur- en/of koopwoningen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met het plaatsen van kwetsbare groepen. En er is ruimte voor bewonersinitiatieven.

Lex Scholten, wethouder Wonen: ‘De belangrijkste afspraak is wat de gemeente betreft dat er meer sociale huurwoningen bijkomen. Daardoor komen er voor Diemenaren meer kansen om een woning te vinden. De corporaties hebben laten zien dat betaalbaarheid voor hen belangrijk is. Ik ben blij dat het Huurdersplatform Diemen en de corporaties elkaar daar hebben kunnen vinden.

De prestatieafspraken kunt u nalezen op de website waar deze bekend zijn gemaakt.

Advies Huurverhoging 2020

Arcade heeft 22 januari 2020 het voorgenomen huuraanpassingsbeleid 2020 – 2023 van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een werksessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over wat een huursystematiek is. Er is ook  aangegeven in welke richting het huuraanpassingsbeleid van De Key zich zou ontwikkelen. Dit is door de leden als erg informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

In dit advies beperkt Arcade zich tot de uitwerking van het huuraanpassingsbeleid voor Amsterdam en Diemen. Daar is via de prestatieafspraken voor 2020 een stijging van de huursom overeengekomen van inflatie plus 0,5% (totaal 3,1%). De daaropvolgende jaren zal dat onder voorbehoud van een NIBUD-onderzoek inflatie plus 1% zijn. Daarbij geeft De Key aan de maximale ruimte voor de huursomstijging te willen benutten. Om zo te kunnen investeren in onderhoud en woningverbetering.

Duur van het beleid

Uit de media heeft Arcade vernomen dat de verhuurdersheffing over 2020 gemiddeld met ongeveer 9% zal stijgen. Daarnaast betalen de corporaties Vennootschapsbelasting. Daarbij dit jaar voor het eerst ATAD (anti-tax avoidance directive). De ATAD is een Europese maatregel om belastingontwijking te compenseren. Arcade concludeert dat deze een belangrijke oorzaak zijn van de lastenverzwaringen van de woningcorporaties. We beschikken niet over de actuele cijfers van De Key. Daarom neemt Arcade aan dat deze stijging de opslagpercentages van de huursom overtreft.

De noodzaak voor de huurverhoging lijkt daarmee niet ingegeven om onderhoud en woningverbetering te realiseren. Het lijkt ingegeven om de belastingverhogingen te kunnen betalen. Inmiddels is gebleken dat een meerderheid in de Tweede Kamer van de verhuurdersheffing af wil. Gezien de onduidelijkheid over de toekomst van de verhuurdersheffing en mogelijk andere belastingen, adviseert Arcade negatief over een meerjarig huuraanpassingsbeleid. Daarom willen wij ons beperken tot de huurverhoging 2020.

De stijging van de huursom

De voorgestelde gemiddelde huurverhoging van inflatie plus 0,5% is vooral ingegeven om de verhoging van de belastingdruk te compenseren. Arcade is het er niet mee eens dat huishoudens met een laag of middeninkomen hier nu al jaar in jaar uit voor moeten opdraaien. Arcade adviseert daarom negatief over dit voorstel. De verhoogde belastingdruk moet in mindering worden gebracht op de stijging van de huursom.

In het huuraanpassingsvoorstel wordt de stijging van de huursom berekend over alle gereguleerde zelfstandige woonruimten. Huurders met een tijdelijk huurcontract krijgen nooit meer dan inflatie. Deze groep zal de komende jaren toenemen. Gevolg is dat een steeds kleinere groep huurders met een vast huurcontract de opslag op de inflatie moet opbrengen. Arcade adviseert negatief over dit voorstel. Zij is van mening dat de huren al relatief hoog zijn. De huurinkomsten moeten voldoende zijn om de doelstellingen uit de portefeuillestrategie te bekostigen.

De huursomstijging, zoals overeengekomen in de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken, moet niet over het totaal van de huurovereenkomsten worden berekend. Deze berekening moet gaan over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (volgens opgave 17050). Dat resulteert gemiddeld in een lagere huurverhoging voor zittende huurders. Het zit de doelstellingen van het huuraanpassingsbeleid en de portefeuillestrategie niet in de weg.

Huurverhoging

Arcade adviseert positief over het voorstel om bepaalde huren af te grendelen op € 738,14. Het gaat om huren waar geen inkomensafhankelijke verhoging wordt gevraagd en door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgen. Er zijn ook huren die voorafgaande jaren boven die grens zijn uitgekomen waar in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is. Arcade stelt voor deze tot datzelfde niveau te verlagen.

De Key stelt voor huurders met een inkomen boven de EU-inkomensgrens van € 43.574 het maximale percentage van inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% te geven. Hier adviseert Arcade adviseert negatief over. Arcade stelt voor om het maximale bedrag van verhoging op jaarbasis af te grendelen op maximaal € 400.

Voor de vrije sector wordt inflatie + 1% voorgesteld. Zowel de administratieve niet-Daeb tak als Lieven de Stad staan er financieel goed voor. Voor vrije sector woningen hoeft geen verhuurderheffing betaald te worden. Deze groep huurders betaalt al een relatief hoge (markt)prijs voor hun woning en hebben behoefte aan betaalbaarheid en financiële zekerheid. Arcade adviseert om de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen.

Arcade adviseert positief over het voorstel om bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen.

Duidelijke communicatie

Het streven naar duidelijkheid over de huurverhoging of verlaging vindt Arcade positief. Daarom zijn we blij met de toevoeging van het hoofdstuk communicatie. Daarin lezen we dat de huurverhogingsbrief een persoonlijke specificatie bevat. Arcade gaat er van uit dat ook objectieve criteria opgenomen worden die de huurverhoging of verlaging verklaren. Evenzo een verwijzing naar de webpagina van De Key met uitleg. Daarnaast de criteria op grond waarvan huurders in aanmerking komen voor huurverlaging.

De wijkkantoren zijn niet voor alle huurders makkelijk te bereiken. Deze zijn ook nog veelal in de ochtend een uur geopend. Ook heeft niet iedereen toegang tot het internet. Het zou ook mogelijk moeten zijn om deze informatie op papier toegestuurd te krijgen.

Tenslotte heeft Arcade ook verzocht om bovenop het Woonlastenakkoord het Sociaal huurakkoord uit te voeren. Daarbij gaat het om het toepassen van huurbevriezing. Dit kan volgens het Sociaal huurakkoord na een half jaar in geval van een inkomensval. Het Woonlastenakkoord heeft een termijn van drie jaar. Hiervoor zou aanmelden zou ook het gehele jaar mogelijk moeten zijn.

Huurders Lieven de Stad

Arcade heeft als laatste opgenomen dat de verdeling van de huurverhoging ook overgenomen wordt door Lieven de Stad BV. En dat dit ook geldt voor het huuraanpassingsbeleid. Daarmee is het advies ook een advies aan Lieven de Stad BV.

Samenvattend adviseert Arcade:

    1. het huuraanpassingsbeleid niet voor drie jaar vast te stellen, maar alleen voor 2020;
    2. de toename van de belastingdruk in mindering te brengen op de stijging van de huursom;
    3. de maximale huursomstijging alleen te berekenen over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en niet over het totaal;
    4. huren die voorafgaande jaren boven de liberalisatiegrens uitkwamen en waarop in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is te verlagen naar € 738,14;
    5. een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% door te voeren en het maximale bedrag op jaarbasis af te grendelen op € 400;
    6. de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen;
    7. bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen;
    8. op verzoek de uitleg over de huurverhoging ook schriftelijk naar huurders te verzenden;
    9. de bepaling uit het Sociaal Huurakkoord dat bij inkomensterugval de huur na 6 maanden kan worden bevroren gedurende het hele jaar mogelijk maken.

De Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties hebben afspraken over een passende huur voor mensen met een langdurig laag inkomen. Hebt u minimaal drie jaar een laag inkomen en huurt u van een woningcorporatie met een in verhouding hoge huur? U kunt misschien minder huur betalen in 2020. De gemeente controleert of u voldoet aan de voorwaarde laag inkomen en weinig vermogen. Uw woningcorporatie bepaalt en regelt de aanpassing van de huur.

Denkt u recht te hebben op de regeling? Mogelijk kreeg u hierover al een brief met het aanvraagformulier. Zo niet, vraag dit dan voor 2 maart bij de gemeente aan. Het formulier moet op 6 maart bij de gemeente binnen zijn.

Kijk hier op de speciale pagina bij de Gemeente Amsterdam voor meer informatie en om het aanvraagformulier te downloaden.