Advies complexgewijze verkoop 24 WIBO woningen in Spaarndammer Carréblok

Arcade is geïnformeerd over het voorgenomen besluit van De Key om 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok  blok 3 te verkopen aan Eigen Haard. Arcade heeft een negatief advies uitgebracht over de verkoop van de WIBO woningen dit complex. Hieronder een samenvatting van dat advies.

Proces en tijdstip van informeren

Arcade vindt dat bewonerscommissies op een eerder tijdstip in een dergelijk proces betrokken zouden moeten worden, zodat wensen van de bewoners meegenomen kunnen worden voordat er overeenstemming is met de kopende partij. De bewonerscommissie Spaarndammer Carréblok 3 is pas betrokken nadat overeenstemming met Eigen Haard was bereikt. Arcade vindt dat te laat.

Verkoop van WIBO woningen

Arcade is geschrokken van het motief van De Key om WIBO woningen te verkopen. De woningen passen namelijk niet meer binnen de koers. Deze motivering zet de deur wagenwijd open om een groot gedeelte van de voorraad woningen van De Key complexgewijs of anderszins te verkopen.

Arcade vindt dat De Key onafhankelijk van welke koers zij vaart, WIBO woningen in haar portefeuille moet te hebben. Binnen iedere leeftijdscategorie zijn er personen die vanwege pech in het leven in aanmerking komen voor deze categorie woningen. Bovendien heeft De Key voldoende woningen van dit type nodig om zittende huurders die een beroep doen op de ‘van hoog naar laag’ regeling, de ‘van groot naar beter regeling, en die herhuisvesting na sloop nodig hebben of die in de knel zitten, te bedienen. De Key is een woningcorporatie met een maatschappelijke opdracht. De Key heeft een zorgplicht voor haar huurders die verder reikt dan dat de dienstverlening op peil blijft. De Key huisvest bovendien voornamelijk ouderen. Dit zegt ook algemeen directeur Leon Bobbe in zijn blog van 24 maart 2019. [1] De gemiddelde leeftijd van 75% van de huurders is 61 jaar.

Verhouding tot portefeuillestrategie en dPi 2018 – complexmatige verkoop

Arcade houdt het aantal woningen dat De Key complexgewijs heeft verkocht bij. Hiervoor gebruiken wij twee bronnen, de portefeuillestrategie 2016-2016 en de dPi 2018. Daaruit blijkt dat ten opzichte van de portefeuillestrategie 2016-2026 De Key al een substantieel gedeelte van de voorgenomen complexgewijze verkoop heeft gerealiseerd. Ten opzichte van de dPi 2018 is er nog maar weinig ruimte in 2019 beschikbaar.

Verzoek

Arcade wil graag geïnformeerd worden voor welk bedrag Eigen Haard de 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok aankoopt. Wij zien geen goede reden waarom wij die informatie niet zouden kunnen krijgen. Het antwoord op dezelfde vraag met betrekking tot de verkoop van Hillegom, namelijk dat De Key dit in het jaarverslag verantwoordt, vinden wij onvoldoende.

Samenvatting en conclusie

Arcade adviseert negatief over de verkoop van 24 WIBO woningen van het complex Spaardammer Carréblok, omdat net als bij de verkoop van de complexen in Hillegom de Bewonerscommissie te laat bij de besluitvorming betrokken is. Daarnaast vindt Arcade dat De Key deze categorie woningen in portefeuille moet te houden vanwege eerder genoemde redenen.

• Brief met bijlagen van De Key verkoop complex Polanenstraat-Knollendamstraat 22 02 2019
• Advies Arcade inzake complexgewijze verkoop complex Polanenstraat-Knollendamstraat zonder ondertekening 05 04 2019
• Advies Bewonerscommissie inzake complexgewijze verkoop complex Polanenstraat-Knollendamstraat 17 03 2019
• Reactie De Key op advies Arcade inzake complexgewijze verkoop complex Polanenstraat-Knollendamstraat 23 04 2019

[1] https://leonbobbe.com/2019/03/24/leeftijd-huurders-stijgt/

 

Advies voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Koersdocument

Er is voor Zandvoort een ‘eigen’ koersdocument opgesteld. Dat beschrijft de missie en visie, het allerhoogste niveau waarop de corporatie vaart. Arcade constateert dat De Key haar koers aan het verleggen is. In ieder geval wat betreft Zandvoort en dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie voor Zandvoort is. In 2016 was er namelijk geen enkele aanwijzing dat het bezit in Zandvoort in de etalage gezet zou worden.

Wijziging gehele portefeuillestrategie

Arcade kan dit niet los zien van andere voornemens en bewegingen die langskomen. Alles  bij elkaar opgeteld komt Arcade tot de conclusie dat De Key haar gehele portefeuillestrategie feitelijk al heeft gewijzigd terwijl het voorgenomen besluit over de wijziging ervan nog aan Arcade ter advisering voorgelegd moet worden.

In de portefeuillestrategie van 2016 waren 425 te verkopen woningen via complexmatige verkoop bij de TI opgenomen. Die aantallen worden door de verkoop van Hillegom (zie advies verkoop Hillegom van 27 februari jl.), de voorgenomen verkoop van Zandvoort en hetgeen in de pijplijn zit ruimschoots overschreden. Ook nieuwbouwplannen behoren toe de portefeuillestrategie en die opgave is inmiddels fors naar boven bijgesteld. Die ligt nu al op 1000 woningen per jaar. De portefeuillestrategie is nog maar 2,5 jaar geleden vastgesteld en zou tot 2026 gelden.

Motivering overdragen/verkoop bestaand vastgoed

Voor alle voorgenomen besluiten om vastgoed af te stoten zien wij als motivering een grote gemene deler: ‘Het past niet meer bij de koers van De Key.’ Arcade voorziet dat dit motief in potentie voor veel bestaande complexen geldt en dat dit slechts het begin van een grote uitverkoopoperatie zal betekenen.

Versnelling koers van De Key

Arcade merkt op dat het beeld dat De Key de huurders en Arcade in 2016 heeft voorgehouden, namelijk dat de transitie naar een categorale corporatie zich in een zeer geleidelijk tempo zou voltrekken (zeker 30 jaar), niet langer kan worden volgehouden. Arcade constateert dat De Key een versnelling in die transformatie aan het aanbrengen is. Dat doet De Key enerzijds door de portefeuille van complexmatige verkoop te vergroten, anderzijds door een veel grotere nieuwbouwopgave.

Zittende huurder niet behorend tot de doelgroep – wat gaat De Key daarmee doen?

De plannen voor studenten en jongeren worden momenteel breed uitgedragen. De vraag dringt zich nu wel op: wat is De Key van plan is te doen met al die complexen waar nog zittende niet tot de doelgroep behorende huurders wonen? In 2018 is door De Key opgemerkt dat de gemiddelde leeftijd van haar reguliere huurders in sociale woningen 60 jaar is en dat is als een probleem gekwalificeerd. Hoe gaat De Key ervoor zorgen dat ook deze groep huurders prettig in hun woonomgeving kan blijven wonen en daar oud kan worden?

Verder maakt Arcade zich grote zorgen over onderhouds- en verbeterprojecten. De Key heeft de stekker uit de verbeterprojecten getrokken en deze on hold gezet. De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar oordeelsbrief van 27 juni 2018 ook al haar zorgen geuit over het achterblijven van investeringen op het gebied van woningverbetering en duurzaamheid. Arcade constateert dat De Key een tegengestelde beweging maakt ten opzichte van hetgeen de Autoriteit Woningcorporaties van De Key heeft gevraagd.

Prestatieafspraken Amsterdam

In het voorjaar van 2019 starten de eerste gesprekken over de prestatieafspraken in Amsterdam. Prestatieafspraken gaan over de inzet van middelen van De Key op de gebieden van beschikbaarheid van woningen, betaalbaarheid, onderhoud, verbetering en duurzaamheid, en leefbaarheid. Arcade vindt het noodzakelijk dat eerder, in ieder geval ruimschoots voordat het bod gedaan wordt, opening van zaken gegeven wordt over hetgeen De Key van plan is met al haar vastgoed de komende jaren.

De verkoop van Zandvoort zal indien verkocht tegen beleidswaarde een netto positieve kasstroom opleveren. Net als al die andere complexen die op het punt staan verkocht te worden of al verkocht zijn. Arcade vindt dat de besteding hiervan tot het domein van de prestatieafspraken behoort.

Advies over verkoop vastgoed Zandvoort

Arcade heeft op het moment van schrijven van het advies een negatief oordeel over de verkoop van Zandvoort. De verkoop kan niet los gezien worden van de wijziging van de gehele portefeuillestrategie die De Key al aan het uitvoeren is. Arcade vraagt van De Key haar de gewijzigde portefeuillestrategie op korte termijn, uiterlijk voor 1 april a.s., voor te leggen.

Verder vraagt Arcade aan De Key geen voorgenomen besluiten die verband houden met de gewijzigde portefeuillestrategie uit te voeren totdat Arcade in de gelegenheid is gesteld om over gewijzigde portefeuillestrategie advies uit te brengen.

In verband met de komende prestatieafspraken in Amsterdam vraagt Arcade De Key openheid van zaken te geven over haar plannen voor de komende jaren, haar missie en visie indien gewijzigd, de gewijzigde portefeuillestrategie en de snelheid waarmee zij haar doel wil bereiken. Voor wat betreft de financiële kant van het verhaal wil Arcade inzicht over de hoeveelheid middelen die beschikbaar komen, uit welke bronnen die middelen komen en voor welke doelen die middelen ingezet gaan worden. Graag willen we De Key verzoeken om daarin onderscheid te maken wanneer het beleid door keuzes van De Key zelf dan wel door wet- en regelgeving wordt ingegeven.

• Brief de Key adviesaanvraag voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort 22 01 2019
• Advies voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort geen ondertekening 05 03 2019
• Reactie De Key op advies voorgenomen besluit en proces verkoop bezit in Zandvoort 14 03 2019
• Aanvullende reactie De Key op advies voorgenomen besluit en proces verkoop bezit in Zandvoort 18 03 2019

Advies verkoop Hillegom aan Stek

De Key heeft Arcade geïnformeerd over het voorgenomen besluit om de wooncomplexen Maartensheem en Bloemhof in Hillegom te verkopen aan Woonstichting Stek uit Lisse. Arcade heeft daarop een advies geschreven.

Procesafspraken met De Key voorafgaand aan de brief van 16 januari 2019

Voorafgaand aan de brief van De Key zijn er afspraken gemaakt. Arcade zou op tijd worden ingelicht om zo tijdig ondersteuning aan de bewonerscommissie aan te kunnen bieden. Dit is niet goed gegaan. Daardoor heeft Arcade de bewonerscommissie tijdens het eerste overleg met vertegenwoordigers van Stek en De Key niet bij kunnen staan.

Bij het daaropvolgende overleg was Arcade op uitnodiging van de bewonerscommissie Bloemhof aanwezig. Door de constructieve opstelling van de vertegenwoordigers van Stek, heeft Arcade dit als een zeer positief overleg ervaren.

Wijziging van de portefeuillestrategie 2016-2026 Hillegom

Arcade is van mening dat de verkoop van twee complexen in Hillegom een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. In Hillegom worden er ook woningen in de vrije sector verhuurd. In het document portefeuillestrategie geeft De Key aan dat alle 225 vrije sector woningen die verkocht zullen worden zich in Amsterdam bevinden. Arcade constateert dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. Deze nieuwe portefeuillestrategie had ter advisering voorgelegd moeten worden aan Arcade.

Positief advies verkoop Hillegom

Voor de bewoners van Bloemhof pakt de verkoop naar verwachting gunstig uit, zo is het oordeel van Arcade. Ze gaan zowel qua dienstverlening als voor wat betreft de jaarlijkse huurverhoging erop vooruit. Arcade is positief over de verkoop aan Stek op voorwaarde dat de afspraken door Stek nagekomen worden.

Negatief advies over proces

Arcade is niet positief over het proces en de communicatie. De afspraak dat Arcade tijdig geïnformeerd zou worden is niet nagekomen. Hierdoor zijn wij niet in de gelegenheid geweest de Bewonerscommissie bij te staan. Dit maakt het onnodig moeilijk voor Arcade om haar rol uit te oefenen.

Opbrengst verkoop Hillegom

Arcade wil graag inzicht welk bedrag Stek voor de portefeuille Hillegom heeft betaald en verzoekt u om dit aan Arcade kenbaar te maken.

• Brief De Key over voorgenomen besluit verkoop bezit Hillegom aan Stek 16 01 2019
• Advies verkoop bezit Hillegom aan Stek zonder ondertekening 27 02 2019
• Reactie De Key op advies verkoop bezit Hillegom aan Stek 12 03 2019

 

De Key exploiteert ruim 2500 woningen in Zandvoort, waarvan 2410 als sociale huurwoning. Toch is het toekomstige beleid van de corporatie sterk gericht op Amsterdam. De Key denkt dan ook na over de toekomst van haar woningbezit in Zandvoort. De directie wil het bezit overdragen aan een corporatie die werkzaam is in de regio Kennemerland; Haarlem en omgeving dus.

In Zandvoort is het Huurders Platform Zandvoort (HPZ) actief. De Key heeft aangeboden samen met HPZ op zoek te gaan naar een geschikte corporatie. HPZ is tevens een vetorecht toegekend. Dit betekent dat als geen enkele corporatie voor HPZ acceptabel is, het Zandvoortse bezit eigendom van De Key blijft.

HPZ heeft positief gereageerd op de uitnodiging van De Key. De wijze waarop HPZ zijn rol moet vervullen is uitvoerig besproken binnen het platform. Een belangrijk punt hierbij was de positie van de huurders in Zandvoort.

HPZ is bijna 6 jaar geleden opgericht om huurders (en bewonerscommissies) bij te staan in  hun contacten met De Key. In de praktijk gaat het heel vaak om zaken waarover een verschil van mening bestaat tussen huurder en corporatie. Er wordt wel eens gezegd: “HPZ is er voor het gerepareerd krijgen van de lekkende kraan.”

Duidelijk is dat de rol van HPZ anders is dan die van Arcade, die bijvoorbeeld de huurders vertegenwoordigt en leden kent. Bij HPZ is dat niet het geval. HPZ is een groep vrijwilligers die zich inzet voor de huurders en kan de rol van Arcade niet overnemen. 

Er moet in het proces dus voldoende gelegenheid zijn voor alle huurders hun inbreng te leveren, aan het begin en tijdens het traject. Op welke wijze dit kan geschieden (bijv. d.m.v een huurdersbijeenkomst, enquête of iets in die trant) is een zaak waarover nadere afspraken kunnen worden gemaakt. Dan kan ook de rol van HPZ ter tafel komen en worden vastgesteld of HPZ over voldoende mandaat beschikt.

Van belang is dat de huurders ook een oordeel kunnen geven over een eindvoorstel. 

Bovendien kan het noodzakelijk zijn voor een goede procesgang dat HPZ een beroep doet op externe deskundigen. HPZ is van mening dat De Key bereid moet zijn daarvoor financiële middelen beschikbaar te stellen. Eind 2018 heeft HPZ één en ander schriftelijk aan De Key meegedeeld.

De Key heeft een tijdpad opgesteld. De gesprekken met geïnteresseerde corporaties vinden in het vroege voorjaar plaats. In het midden van 2019 kunnen De Key en HPZ dan hun gezamenlijke keus maken. De afrondende besluitvorming door De Key kan dan plaatsvinden in het eerste halfjaar van 2020.

De volledige correspondentie tussen De Key en HPZ over dit onderwerp staat op de website hpzandvoort.hvarcade.nl onder het hoofdstuk Nieuws.

Januari 2019
Pier Aldershof namens HPZ en HV Arcade

Begin november heeft Platform Beeldende Kunst een brief aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestuurd, over ateliers in evaluatie Woningwet 2015. Met groot success, want sindsdien is er een motie Dik-Faber door de Tweede Kamer aangenomen over atelierruimtes, welke als reactie op de brief van Platform BK is ingediend tijdens de behandeling van de cultuurbegroting!

In het kort komt het erop neer dat er meer ruimte zou kunnen komen voor andere partijen – zoals atelierorganisaties – om het maatschappelijk vastgoed te kunnen gaan beheren. Uit de stenogram zijn deze woorden van de minister te lezen:“Ik wil wel met gemeenten en de andere overheden kijken hoe groot die behoefte is, welke partijen hierin een rol kunnen vervullen en of overheden daarmee afspraken kunnen maken en wat er dan van het Rijk in de regelgeving wordt verwacht.”

Joram Kraaijeveld, inhoudelijk directeur Platform BK:“Het is belangrijk dat ateliers als maatschappelijk vastgoed worden benoemd. Deze positionering van ateliers blijft ontzettend belangrijk in de verdere ontwikkeling van betaalbare atelierruimtes.

Het lijkt me goed dat de atelierorganisaties deze informatie meenemen in de gesprekken met de ambtenaren, wethouders en de kunstraden in hun gemeente. Zodra er nieuwe ontwikkelingen en behoeftes zijn, laat het vooral ook aan elkaar weten. Platform BK en de Kunstenbond komen graag in actie om de collectieve belangen te ondersteunen.”

Ateliers en atelierwoningen – Woningwet 2015  

De Amsterdamse woningcorporaties hebben eind vorige eeuw veel ateliers en atelierwoningen in bezit gekregen voor relatief weinig geld of zelfs een symbolische bedrag.

Dat leek destijds een goede waarborg om tot in lengte van jaren betaalbare ateliers en atelierwoningen voor beeldende kunstenaars beschikbaar te houden.

Helaas valt er de laatste jaren een forse teruggang in de beschikbare voorraad woon- en werkruimte voor kunstenaars waar te nemen.

De vorige regering heeft fors gesneden in het takenpakket van woningcorporaties en daartoe de Woningwet in 2015 ingrijpend gewijzigd. Dat was nodig vanwege enerzijds Europese regelgeving en anderzijds het rapport van de parlementaire enquêtecommissie die in 2014 onderzoek heeft gedaan naar misstanden in de sector. De corporaties moesten terug naar de kerntaak, namelijk het huisvesten van mensen die daar op eigen kracht onvoldoende toe in staat zijn. Daarnaast kon maatschappelijk vastgoed zoals ateliers tot de kerntaak gerekend worden, maar mocht er niet opnieuw in geïnvesteerd worden. De corporaties konden naar eigen inzicht besluiten of ze hun ateliers wilden behouden of zouden afstoten. 

Drie jaar na invoering van de herziene Woningwet kunnen we constateren dat de voorraad ateliers in Amsterdam fors gedaald is en dat van de gemeentelijke inzet om de bestaande voorraad ateliers en atelierwoningen zoveel mogelijk te behouden voor de doelgroep, niet veel terecht is gekomen.

Brief Platform Beeldende Kunst (PBK) 6 november 2018 aan minister Ollongren

Het Platform Beeldende Kunst heeft daarom begin november een brief gestuurd aan minister Ollongren in het kader van de evaluatie Woningwet 2015. De brief is hier online te lezen: Brief PBK. De kern van het betoog van het Platform is dat de voorraad ateliers onvoldoende beschermd is in de nieuwe Woningwet 2015. De constatering dat ateliers niet langer tot de kerntaak van de corporaties gerekend hoefde te worden, maakt nog niet dat ze geen maatschappelijke functie vervullen. 

Veel corporaties zijn gestimuleerd door de Woningwet om de ateliers een commerciële bestemming te geven of te verkopen. Die verdiensten komen niet te goede van nieuwe voorraad ateliers en atelierwoningen. Dat betekent weglek van maatschappelijk geld. De rekening wordt bij de gemeenschap neergelegd indien voorzien moet worden in nieuwe voorraad ateliers. Het Platform heeft minister Ollongren onder andere gevraagd om te onderzoeken in hoeverre de Woningwet gerepareerd kan worden zodat verdere afname van de voorraad ateliers voorkomen kan worden. 

Arcade steunt de brief van Platform Beeldende Kunst en volgt met veel belangstelling de ontwikkelingen. Het Platform Beeldende Kunst is één van de mede eisers in het beroep dat Arcade heeft ingesteld bij de rechtbank Amsterdam over de vastgoedscheiding van De Key. Dat beroep gaat mede over de voorraad ateliers bij De Key en de positie van de huurders. 

Op 28 november 2017 heeft De Key goedkeuring gekregen van de Autoriteit Woningcorporatie namens de Minister van Binnenlandse Zaken voor haar voorstel om het Daeb en niet-Daeb vastgoed te scheiden. Daardoor kreeg De Key toestemming om een commerciële dochteronderneming ‘Lieven de Stad BV’ op te richten. Daarmee heeft De Key 569 sociale woningen overgeheveld naar Lieven de Stad. Daardoor kunnen deze bij mutatie in de vrije sector worden verhuurd of verkocht worden.

Arcade is daarom op 9 januari 2018 samen met 7 lokale huurdersverenigingen, het Platform Beeldende Kunst, 8 bewonerscommissies en een aantal individuele huurders in bezwaar gegaan tegen het besluit van de minister. Daarin staan de advocaten Anita de Haan en Henri Sarolea Arcade bij.

Door de Autoriteit Woningcorporaties is op 19 april 2018 een hoorzitting georganiseerd. Hier hebben Arcade en de medebezwaarden het bezwaar toegelicht. Daar heeft Arcade  aangevoerd dat haar een instemmingsrecht toekwam voor de oprichting van ‘Lieven de Stad’. Want De Key heeft op het moment dat het scheidingsvoorstel naar Arcade is verstuurd ten onrechte geen instemming gevraagd. Ook heeft De Key nagelaten om huurders van ateliers om een zienswijze te vragen, omdat de werkruimte onder gebracht is in de niet-Daeb tak.

Ongegrond bezwaar

De Autoriteit Woningcorporaties heeft ons bezwaar op 21 juni 2018 ongegrond verklaard. Hierin zagen onze advocaten nog voldoende grond om de procedure aanhangig te maken bij de Rechtbank Amsterdam. Wederom gaat Arcade dus samen met de huurdersorganisaties, Platform Beeldende Kunst, bewonerscommissie en individuele huurders in beroep tegen de beslissing op bezwaar. Hierbij heeft De Key zich gevoegd in de procedure.

Nu in mei 2019 wachten we op een zittingsdatum bij de rechtbank.

Lees meer over de regels Daeb/niet-Daeb op de website van Aedes.

• Besluit op Bezwaar Autoriteit Woningcorporaties inzake scheiding De Key 21-06-2018
• Integrale oordeelsbrief Autoriteit Woningcorporatie
• Verslag hoorzitting AW 19-04-2018

* Daeb is de afkorting van diensten voor algemeen economisch belang.

Volgens de wet moet het onderhoud van woningen verdeeld worden tussen de verhuurder en de huurder. In het geval van sociale huurwoningen ook.

De corporatie is verantwoordelijk voor een deel, zoals onderhoud aan de buitenkant van de woning, de binnenmuren, riolering, gemeenschappelijke ruimtes en enkele werkzaamheden die met servicekosten worden bekostigd. Daarnaast is een deel van het woningonderhoud de verantwoordelijkheid van de huurders zelf. Dit laatste wordt “kleine herstellingen” genoemd. Wat hieronder valt is wettelijk vastgesteld.

Nu kan de corporatie een deel van die kleine herstellingen overnemen tegen een vergoeding. De Key levert deze dienst aan de hand van een onderhoudsabonnement. De kosten van het abonnement bedragen  € 7,07 (inclusief 21% btw, prijspeil 2017) per maand. In de brochure van het onderhoudsabonnement staat duidelijk vermeld waartoe De Key zich verplicht. Aangegeven is wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud: De Key of de huurder. Alle kleine herstellingen die onder het onderhoudsabonnement vallen staan erin.

In de zomer van 2015 heeft De Key de Beleidsnotitie kwaliteits- en onderhoudsbeleid opgesteld en ter advisering voorgelegd aan Arcade. Onderdeel van deze notitie is het onderhoudsabonnement. Hierin heeft De Key een nieuwe lijst gepresenteerd van kleine herstellingen die onder het Onderhoudsabonnement vallen, ter vervanging van de oude brochure. Arcade is destijds akkoord gegaan met de notitie en dus ook met die nieuwe lijst van “kleine herstellingen”.

Naar aanleiding van een klacht van een huurder heeft Arcade de lijst uit de adviesaanvraag vergeleken met de lijst uit de brochure die De Key nu hanteert. Gebleken is dat er diverse tekstverschillen zijn. Dat kan natuurlijk niet. De Key dient zich te houden aan de lijst waarmee Arcade akkoord is gegaan.

In de brochure zijn sommige onderwerpen nogal summier weergegeven. Daardoor is voor de huurder niet altijd duidelijk welke onderdelen onder het abonnement vallen. Als voorbeeld kan dienen de toiletbril. Die kan volgens het overzicht onder het abonnement vallen, maar wordt in de brochure niet genoemd. Er zijn meer voorbeelden.

Nu worden reparatieverzoeken afgewezen terwijl huurders met een onderhoudscontract formeel, en ook wettelijk, recht hebben op die reparaties. Bij een praktijkgeval is De Key om opheldering gevraagd. Echter ontkennen zij dat er iets is veranderd. Inmiddels is in deze zaak een klacht ingediend bij de Huurcommissie, ondersteund door de betrokken bewoner en Arcade.

Arcade vraagt De Key in ieder geval op korte termijn tot aanpassing van de tekst van de brochure over te gaan.

Op 22 juni 2018 hield Arcade een bijeenkomst over de complexstrategiën in de culturele ruimte van De Lange Adem, gevestigd in de voormalige vroedvrouwenschool van het OLVG. Ooit gekraakt en uiteindelijk overgegaan naar woningbouw corporatie Lieven de Key – nu De Key. Het pand telt wel zo’n 15 woongroepen.

Het was een informerende middag. Henri Zegers, beleidsadviseur werkzaam bij !WOON, stond Arcade bij in het voorlichten van bewoners.

Er was speciale aandacht voor de gevolgen van de nieuwe Koers van De Key voor woongroepen, i.v.m invloed van woongroep-bewoners op de selectie van hun medebewoners, starters met tijdelijke contracten, sociale cohesie en doelen van woongroepen.

Ook bewonerscommissies brachten hun ervaringen in en eigenaren in de VvE waren aanwezig. VVE leden brachten in hoe verrast ze waren door de slechte staat van gekochte woningen, en dat zij dus worstelen met hun investeringskracht. Zeker met het oog op energietransitie.

Hoe zit het ook al weer

De Key moest vanuit haar nieuwe Koers bewonerscommissies de kans geven advies uit te brengen over de gevolgen van deze nieuwe Koers, welke zich uitsluitend richt op starters, vijfjarencontracten uitreikt aan huurders onder de 27 jaar en woningdelen in geliberaliseerde grote woningen nastreeft. Deze adviesgesprekken hebben tussen januari en april van 2018 plaatsgevonden.

Bijna alle bewonerscommissies hebben negatief geadviseerd omdat ze het niet eens zijn met deze koers en de gevolgen voor de eigen complexen. De Key heeft deze adviezen grotendeels in de wind geslagen: deelsuccessen waren er vooral voor de K-flats in Zuid-Oost: voorlopig blijven die behouden voor De Key, voor een seniorencomplex dat zelf initiatieven heeft genomen voor verkoop aan een andere corporatie. Ook claimt De Key dat ze tegemoetkomt aan de wens tot meer sociale huurwoningen door minder te liberaliseren. Zoveel minder is dat niet helaas en de BC-s en Arcade zijn fel tegen elke liberalisering en verdwijning van sociale huurwoningen.

Arcade heeft in mei nogmaals ongevraagd negatief geadviseerd over de complexstrategieën en ook in mei heeft De Key dat ongevraagde advies weer naast zich neergelegd, want de Koers staat niet ter discussie. De Key benadrukt in elk verslag/antwoord van de afgelopen jaren steeds dat de gesprekken met de BC-s zo prettig en positief zijn en zich niet herkent in de kritiek van Arcade. Op papier en in de (leden)vergaderingen bij Arcade blijkt steeds dat de adviezen van de BC zeker constructief, sociale cohesie gericht en toekomstgericht zijn, maar wel vanuit een ander toekomstbeeld dan De Key zelf wil.

Hoe zit dat bij Lieven de Stad en HP-Zandvoort en HP-Diemen?

In Diemen wordt nu door gemeente, huurderskoepels en corporaties en andere partijen gewerkt aan een Woonvisie Diemen die de basis moet vormen voor de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurderskoepels en corporaties die per jaar geactualiseerd worden.

Stukken:
Gemeente Diemen: Concept Woonvisie Diemen 2018 – 2023
Reactie HPD Concept Woonvisie Diemen
Detailopmerkingen HPD Concept Woonvisie Diemen
Arcade reactie Concept Woonvisie Diemen

Tegelijk voert De Key wel gesprekken met de afzonderlijke BC-s over complexstrategieën (bv. over totale afstoting seniorencomplexen Diemen aan andere corporaties). Dus de BC-s in Diemen hebben hier rechtstreeks mee te maken. Arcade staat ze graag bij in die gesprekken en de voorbereiding ervan.

In Zandvoort vaart De Key een andere Koers dan in Amsterdam: de Key is daar de enige Corporatie dus kan geen beleid alleen op starters voeren. Met HP Zandvoort en de gemeente worden in Zandvoort eigen prestatieafspraken gemaakt. En ook complexplannen worden niet op dezelfde wijze aangepakt. Daar komt bij dat De Key Zandvoort graag van de hand wil doen (alleen binnen de ring Amsterdam wil de Key haar kerntaken uitoefenen). Daar worden nu gesprekken over gevoerd. Net als bij Hillegom.

Bij Lieven de Stad is de situatie nog erg onduidelijk: Lieven volgt de Koers van De Key, maakt deel uit van de Key, maar hoe dat moet met complexplannen is nog een groot vraagteken. Er zijn inmiddels wel 3 bewonerscommissies opgericht bij Lieven de Stad complexen. En Arcade is erkend als vertegenwoordiger van de huurders van Lieven de Stad en de BC-s binnen Lieven de Stad

Bij Zandvoort, Diemen en Amsterdam doemt langzamerhand wel 1 grote overeenkomst op

Zeer slechte planning en uitvoering van de groot-onderhoudsplannen. (zie bijvoorbeeld nieuwsartikel Columbusplein)

Bewoners worden soms gek van de uitvoering en de hinder ervan, worden van kastje naar de muur gestuurd en er is weinig tot geen toezicht op de projecten (behalve als het alweer te laat is). De Key, groot-onderhoudsafdeling (vastgoed)-de projecten en de (onder-)aannemers van de projecten functioneren als niet-communicerende vaten, die allemaal afzonderlijk aardig lek zijn. (Bewoners worden soms gek van de uitvoering en de hinder ervan. Er lijkt weinig tot geen toezicht op de projecten, behalve als het alweer te laat is. De groot-onderhoudsafdeling van De Key en de (onder)aannemers van de projecten functioneren als niet-communicerende vaten, die allemaal afzonderlijk aardig lek zijn.) De gebiedsbeheerders zijn dan meestal al lang de weg kwijt in zo’n allegaartje. Bij de complexplannen wordt groot-onderhoud een speerpunt.

Omdat het financieel best beter gaat met De Key (zegt ook de Autoriteit Woningcorporaties) zal er de komende jaren veel meer aan groot onderhoud gedaan worden (zie stukken besluit AW). Omdat de energietransitie (gasloos-isolatie, CO2 reductie, bijna energie neutraal (BENG) (zie visie energietransitie De Key) er ook heel snel aankomt zal die meegenomen moeten worden in de complexplannen, met als gevolg: een wel gewenst maar nog ingewikkelder en duurder groot-onderhoud.

In de discussie over de complexplannen zal dus inzicht en toezicht op de onderhoudsplannen en de uitvoeringsplannen gevraagd moeten worden, met een belangrijke controle rol daarin voor de BC.

Situatie nu

Als vervolg op de complexstrategieën komen er nu gesprekken over complexplannen van minimaal 5 jaar: die gesprekken moeten volgens de Key gaan over de concrete invulling van de Koers per complex: woningverdeling/toewijzing/sociale cohesie. Daarnaast komt in zo’n plan alles (nou ja, alles?) rond groot-onderhoud, servicekosten afspraken, energietransitie, wijk en buurt-zorg samenwerking.
Een aantal bewonerscommissies zijn al benaderd voor een gesprek, hebben dat al gevoerd of hebben nog (geen) afspraak.

• De Key heeft als strategie eerst gesprekken met de benen op tafel te voeren zonder een echte agenda, maar wel met de directeur erbij. “Voor de zomer staan vervolggesprekken gepland, waarin we verder doorpraten over de complexstrategie en halen we bij de bewonerscommissies agendapunten op die zij graag opgenomen zien in het complexplan. Dit najaar (2018) krijgen deze gesprekken een vervolg bij het maken van complexplannen.”
• Wat kan er uit die gesprekken komen: het advies van Arcade is (zie in de link) om in die gesprekken onze bezwaren tegen starterscontracten voor 5 jaar en woningdelen voor flexers in geliberaliseerde grote woningen (ipv de mogelijke huisvesting van gezinnen) te blijven benadrukken. Ruimte blijven vragen en eisen voor een gesprek hierover. Vragen om een beleid voor sociale cohesie dat past bij de aard en geschiedenis van het complex. Zelf komen met voorstellen waarvan de BC-s denken dat die goed zijn voor de (nabije) toekomst van hun complex in hun buurt. In die link die hiervoor genoemd wordt staan allerlei thema’s genoemd die van belang kunnen zijn in en voor de complexplannen.
• Hoe de gesprekken ook gevoerd worden, met of zonder agenda, vraag om een schriftelijk verslag, dat zo nodig (als je de gebiedsbeheerder hier niet in vertrouwt) door de BC zelf geschreven wordt. Daarin kun je ook steeds opnieuw de eigen wensen en standpunten duidelijk neerzetten.
• Indien gewenst kun je het bestuur van Arcade altijd consulteren over de voorbereiding (dat hebben we al meermaals gedaan) of/en uitnodigen om bij het gesprek als adviseur voor de BC aanwezig te zijn.
• Cursussen/bijscholing: in overleg met de woonbond is Arcade bezig een cursusaanbod op maat te maken waarin de belangrijkste onderwerpen rond de complexplannen en overleg daarover aan de orde zullen komen. Op de BC-dag (zie link) kun je daarover nadere info krijgen en je opgeven.
• Vervolg: na de zomervakantie begin oktober nieuwe bijeenkomsten over complexplannen: in ieder geval 1 over complexplannen en de energietransitie en een vervolg over woongroepen/coöptatiereglementen/VVE-BC en complexplannen etc.

Conclusie: er komt komend jaar veel op ons af. We zullen elkaar hard nodig hebben. Houd de moed erin, zie dit als nieuwe kansen en versterk Arcade door deelname aan werkgroepen.

Harrie Houtbeckers
harriehoutbeckers@hvarcade.nl

Alle stukken over complexstrategiën zijn hier te vinden:

Standpunt en ongevraagd advies Arcade over complexstrategie De Key

Met behulp van advocaat Henri Sarolea is een opmerkelijk resultaat bereikt voor een atelier waarvan het huurcontract na vijf jaar zou aflopen.

Het contract bepaalde dat het steeds met vijf jaar verlengd zou worden indien de kunstenaar uiterlijk twee maanden voorafgaand aan het contract te kennen zou geven te willen blijven huren. Het contract bepaalde ook dat De Key eerst een toets bij de CAWA, de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam, zou aanvragen. De voorwaarde voor verlenging was dat ook de CAWA zou instemmen.

Dit voorjaar verliep de eerste termijn van vijf jaar af, maar het hele pand was inmiddels overgegaan naar Lieven de Stadt BV. Door Lieven de Stad BV werd de kunstenaar, die al per mail aangegeven had de ruimte graag te willen blijven huren, kort voor het einde van de huurtermijn benaderd met een huisbezoek waarin hem werd medegedeeld dat hij alleen nog in aanmerking kon komen voor een laatste contract van nog twee jaren en dat een CAWA toets niet nodig was voor dit contract. Als de huurder dit nieuwe contract geaccepteerd zou hebben, zou hij bij afloop 32 jaar oud zijn en te oud om nog als starter in de zin van de statuten te kwalificeren. De huurder (die destijds bij het afsluiten van het contract de Nederlandse taal nog niet machtig was) raakte in verwarring en vroeg advies aan Arcade.

Arcade twijfelde aan de rechtmatigheid van de opstelling van Lieven de Stadt BV. Ook als het voor twee jaar te tekenen contract daarna omgezet zou worden in een voor onbepaalde tijd, zoals Lieven de Stad reageerde, zou het nog altijd een achteruitgang betekenen voor de rechtspositie van de kunstenaar.

Voor bedrijfsruimte van deze soort betekent dit namelijk juridisch dat zowel verhuurder als huurder iedere maand kunnen opzeggen. De huurder kan wel bij de rechter maximaal voor één jaar ontruimingsbescherming aanvragen. Dit kan – als het verzoek toegewezen wordt – daarna nog twee keer herhaald worden , zodat de kunstenaar in het gunstigste geval dan nog drie jaar kan blijven zitten tegen een door de rechter vast te stellen huur. Maar ook in dit gunstigste geval betekent dit wel een lange periode van onzekerheid en het is ook zo dat de huurder zelf actie richting de rechter moet ondernemen binnen twee maanden na de dag waartegen officieel de ontruiming is aangezegd. De verhuurder moet daarbij op de hoogte zijn gebracht dat er een dergelijk verzoek bij de rechter ligt, om te voorkomen dat zij tot ontruiming overgaat zonder het oordeel van de rechter af te wachten.

Voor het bepalen van de toekenning van ontruimingsbescherming, en de eventuele duur daarvan maakt een rechter een afweging van de wederzijdse belangen. Omdat de statuten van de verhuurder hierbij veel gewicht in de schaal leggen vergroot dit aanzienlijk de kans dat de kunstenaar na twee jaar het veld zou moeten ruimen als Lieven de Stad tegenover hem zou staan. De Key heeft immers in de statuten bepaald dat zij er in de eerste instantie voor starters zijn. Dit beleidsprincipe wordt ook doorgetrokken naar kunstenaars.

Een contract voor onbepaalde tijd is daarom niet zo’n luxe optie als het lijkt.

Lieven de Stad deed geen moeite om dit allemaal aan de kunstenaar te vertellen. De CAWA werd tegelijkertijd afgedaan als een organisatie die vervelende regels voorschreef, en waar je als kunstenaar dus beter niet mee te maken kon hebben. Er werd door Lieven de Stad voor het twee jaar contract wel een kleine huurverlaging beloofd. De huurprijs was ten tijde van het afsluiten van het contract al aan de hoge kant, zelfs als men zou uitgaan van een commerciële huurprijs. Kunstenaars komen door deze hoge prijzen vaak in de moeilijkheden, en proberen hun atelier te delen of er zelfs te wonen.

Ooit was Lieven de Key de corporatie met relatief de meeste ateliers en atelierwoningen.

De oorzaak van hoge huur voor ateliers dateert uit 2013, toen de toenmalige directeur besloot dat De Key – destijds in financiële moeilijkheden door wanbeheer – in het merendeel van alle sociale en culturele activiteiten diende te snoeien , waaronder de betaalbare huur voor ateliers. Andere corporaties vonden toen dat zij niet achter konden blijven.

De Key maakt er geen geheim van dat zij tegenwoordig ateliers, net als winkelpanden als ‘gewoon’ bedrijfs-onroerend goed beschouwt, en dat zij in die hoedanigheid overgeheveld zijn naar Lieven de Stad om er eenkamerwoningen van te maken. Ondertussen vraagt zij waar mogelijk een commerciële prijs voor vastgoed dat voor weinig geld is verworven of met gemeenschapsgeld gebouwd.

Niet alleen door De Key, maar ook door ander corporaties zijn, zoals gebleken, veel ateliers bij leegkomen ‘omgekat’ naar een andere bestemming dan atelier, bijvoorbeeld als kantoor of zelfs als woning.

Dit zou kunnen verklaren waarom de voorraad van voor kunstenaars betaalbare ateliers, die de gemeente in stand wil houden als ‘ijzeren voorraad’, bij elke inventarisatie weer op magische wijze lijkt gekrompen.

De kunstenaar in kwestie heeft geluk gehad. Omdat hij eind 2017 een aankondiging had gehad van de overgang van zijn atelier naar Lieven de Stad, had hij op tijd, weliswaar indirect, maar op geldige wijze aangegeven dat hij in het atelier wilde blijven. Op een rechtszitting tussen Arcade en de Key bij de Autoriteit Wonen werd zijn zaak aan de orde gesteld. Hier verklaarde directeur Leon Bobbe ter plekke dat de bv Lieven de Stad de bepalingen uit het vijf jaar geleden met de corporatie De Key gesloten contract diende te respecteren. Dat maakte de zaak gemakkelijk waardoor er geen procedure nodig was om Lieven de Stad aan het contract te houden. Overigens zou volgens de advocaat in een procedure de kunstenaar zeer sterk gestaan hebben.

Arcade raadt iedere kunstenaar aan om nog eens goed naar zijn of haar contract te kijken. Als er sprake is van een CAWA clausule is het zaak om tijdig aan te geven dat je de huur wilt verlengen.

Alice van der Niet
Bestuurslid huurdersvereniging Arcade

door BC Zomerdijk, juni 2018

Een stukje geschiedenis

Begin jaren dertig raakte de architect Piet Zanstra geïnspireerd, toen hij bij zijn kunstenaarsvrienden in Parijs de atelierwoningen van Le Corbusier bezocht. Eenmaal terug in Nederland heeft hij samen met de architecten Giesen en Sijmons de handen ineen geslagen en realiseerde in 1934 het atelierwoningencomplex van Nederland. Er was veel behoefte aan woon-/werkruimte voor kunstenaars en mede dankzij wethouder Publieke Werken De Miranda, heeft de gemeente Amsterdam ingestemd met de bouw van dit complex, aan de rand van het Plan Zuid van Berlage, met een speciaal tarief voor de erfpacht voor dit prachtige particuliere initiatief.

Het complex met 32 atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat in de Rivierenbuurt was voor die tijd een uniek project en is een sleutelwerk in de Nederlandse architectuur. Er zijn 24 schildersateliers met grote raampartijen op het noorden en acht beeldhouwateliers met openslaande hoge deuren aan de straatkant. Het complex heeft een rijke cultuurhistorie door bewoners als kunstenaar en schrijver Jan Wolkers, beeldhouwer en verzetsstrijder Gerrit van der Veen en de oprichtster van het Nationaal Ballet Sonia Gaskell, die er balletles gaf aan leerlingen als Audrey Hepburn en Wim Sonneveld. Sinds 1988 heeft dit gebouw de status van Rijksmonument. Er wonen en werken beeldend kunstenaars, die zorgvuldig geselecteerd en voorgedragen worden door de gemeente Amsterdam.

Het Zomerdijkstraatcomplex is in 1987 voor fl. 950.000,- aan de gemeente Amsterdam verkocht. Vervolgens is in 1990 het complex voor het symbolische bedrag van één gulden overgedragen aan Woningcorporatie Lieven de Key, met belofte tot behoud van atelierfunctie. Het pand werd vervolgens uit publieke middelen voor drie miljoen gulden gerenoveerd. Deze renovatie is uitgevoerd door architect Bertus Mulder in overleg met Bureau Monumenten Amsterdam en heeft ondertussen ook de monumentale status gekregen. De atelierfunctie van dit complex staat bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) uitvoerig beschreven.

Beleidswijzigingen

Sinds de oplevering rustte op dit pand de unieke bestemming Wonen-Atelier. Een aantal generaties kunstenaars heeft hier ongestoord kunnen wonen en werken. Sinds 2011-2012 zijn er echter beleidswijzigingen doorgevoerd die het complex en zijn bewoners direct treffen. Zo schrapte De Key kunstenaars en senioren als specifieke doelgroep en ging over tot verkoop van seniorencomplexen, ateliers en atelierwoningen. Een groot aantal woon en werkpanden in bezit van de gemeente zijn eind vorige eeuw voor een symbolisch bedrag overgedragen aan Lieven de Key. Ook veranderde stadsdeel Zuid de originele bestemming Wonen-Atelier (WA) in  Wonen (W). Verkoop en splitsen van de sociale voorraad was mogelijk door de afspraken tussen gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam in Bouwen aan de Stad 1 en 2. Dit betekent onder andere dat corporaties een uitzonderingspositie innemen en er geen strenge voorwaarden worden gesteld aan het afgegeven van een splitsing vergunning. Ook ontbreekt het toezicht op de gemaakte afspraken. Tevens werden de wooncorporaties door de Woningwet gedwongen hun bezit op te delen in Daeb- en niet-Daeb en een deel van hun bezit te vermarkten.

Volgens De Key heeft het vorige Arcadebestuur met bovengenoemde beleidswijzigingen ingestemd. Het toenmalige advies van Arcade heeft de Key geïnterpreteerd als positief: een interpretatie waar het huidige bestuur van Arcade nog steeds haar vraagtekens bij zet (zie Arcade advies complexstrategie 05-2018). De zittende huurders van de Zomerdijkstraat hadden in 2012 geen actieve bewonerscommissie waardoor er geen duidelijke communicatie tussen De Key, Arcade en de kunstenaar-huurders plaats kon vinden.

Verkoop in het complex

In 2012 trokken de bewoners aan de bel toen - tot hun verbazing - de atelierwoningen te koop werden aangeboden als appartementen, ook aan de zittende huurders. Eén van de bewoners ging naar het stadsdeel Zuid in de veronderstelling dat op het pand nog de bestemming Wonen-Atelier (WA) rustte en kreeg van het stadsdeel een papieren afgifte van het bestemmingsplan, waarop de bestemming WA inderdaad nog gewoon aangegeven stond. Later bleek dat het een ‘oude’ versie betrof. De gemeente had zich vergist, wat op z’n minst verwarrend was.

Voor de meeste zittende kunstenaar-huurders is koop geen optie, omdat het vaak ZZP-ers zijn met wisselende inkomsten en het afsluiten van een hypotheek niet mogelijk is. Het gevolg is dat dit unieke complex, dat met veel overheidssteun door De Key is aangeworven en gerenoveerd, dreigt te verworden tot een beleggingsobject voor zowel de corporatie als de huidige en toekomstige eigenaren.  Zo komt er een einde aan een langdurige culturele traditie en dat moet volgens de kunstenaars en buurtbewoners met man en macht voorkomen worden. Door de stalen constructie is dit complex ook nog eens gevoelig voor geluidsoverlast en het is problematisch om in zo’n gehorig pand werkende kunstenaars en (rustzoekende) kopers samen te voegen.

De voorgenomen verkoop van de atelierwoningen staat volgens de kunstenaars haaks op de ambities en het beleid van de gemeente om Amsterdam internationaal als creatieve stad te positioneren. De in 2013 opnieuw geregistreerde bewonerscommissie Zomerdijkstraat heeft veel brieven naar politici, De Key en andere belanghebbenden verstuurd, ingesproken in raadsvergaderingen en vergaderingen van stadsdeel Zuid. Gemeentepolitici van de PVDA, SP, Groenlinks, CDA en D66 zijn op bezoek geweest en we hebben geparticipeerd met ‘Open ateliers’ en ‘Open monumentendag’. Boekhandel Jimmink heeft in de Rivierenbuurt het initiatief genomen voor een handtekeningenactie tot behoud van de atelier-woonfunctie van dit complex. De buurtbewoners hebben aangegeven dat zij het ook als een meerwaarde voor hun buurt ervaren, dat de atelier-woonfunctie van dit cultuurhistorische pand behouden blijft. Een aantal politici van stadsdeelcommissie Zuid heeft tijdens verschillende commissievergaderingen aangegeven dat zij de consequenties van deze bestemmingswijziging niet heeft voorzien: hierdoor verdwijnt een cultuurhistorische plek “met eenkloppend hart” uit de buurt. Ook in de gemeenteraad is, als reactie op onze inspreekteksten, een mea culpa geuit. Bureau Monumentenzorg Amsterdam heeft aangegeven dat zij in haar advies, voorafgaande aan de bestemmingsplanwijziging, onvoldoende aandacht heeft geschonken aan de consequenties voor dit Rijksmonument.

Als bewoners hebben wij gezocht naar oplossingen om het historische karakter van het gebouw te behouden. Wij hebben onder andere contact gezocht met de stichting Diogenes, die garant staat voor behoud van de atelierfunctie en het monumentale karakter van het gebouw. De stichting was geïnteresseerd in de aankoop van het hele complex. Het is helaas niet tot een verkoop gekomen omdat partijen, na serieuze onderhandelingen, het niet eens konden worden over de prijs. Woonstichting De Key geeft als reden tot gestaakte verkoop aan dat zij de wettelijke verplichting ‘streven naar winstmaximalisatie’ na moeten leven. Ook is een overleg met Stadsherstel Amsterdam voorlopig op niets uitgelopen. Door een ongelukkige samenloop en door misverstanden is de culturele waarde van het pand onvoldoende beschermd.

Tussen wal en schip

Gezien de dubbele functie van atelierwoningen vallen wij  in de gemeentelijke organisatie steeds tussen wal en schip: vallen we onder de commissie Wonen of onder de commissie Cultuur?  Op beide fronten heeft de bewonerscommissie steun gezocht voor het behoud van de woon-/werkfuncties van het complex. De wethouder van Wonen, Laurens Ivens, heeft uitgezocht hoeveel het zou kosten de bestemming terug te draaien naar  Woning-Atelier. Dit bedrag is een publiek geheim, maar volgens de leden van de toenmalige oppositie PvdA en Groenlinks niet onoverkomelijk. Een motie van deze partijen heeft het in de raad niet gehaald. Hopelijk lukt het in de komende bestuursperiode wel, nu deze partijen deel uitmaken van de coalitie.

Opmerkelijk is dat wèl een aanzienlijk bedrag uit de begroting van Volkshuisvesting is doorgesluisd naar het Broedplaatsenbeleid, met de uitdrukkelijk vermelding dat deze middelen niet mochten worden ingezet voor behoud van onder andere een ateliercomplex als de Zomerdijkstraat. De voormalige wethouder van Cultuur, Kasja Ollongren, gaf tijdens een raadsvergadering duidelijk te kennen dat ze niet wilde investeren in ‘oud’, maar in ‘nieuw’.

Het is in onze ogen zonde om cultuurgeld alleen in tijdelijke broedplaatsen te investeren – gericht op gebiedsontwikkeling. Door onze ervaringen pleiten wij ook voor meer zeggenschap van gebruikers.

Verkoop en tijdelijke jongerencontracten

In 2013 zijn, tijdens de mogelijkheid tot verkoop, twee atelierwoningen verkocht aan ‘zittende huurders’. Eén atelierwoning is in 2018 doorverkocht, waarbij door de makelaar aan aspirant kopers te kennen is gegeven dat er interne verbouwingen mogelijk zijn, wat de Monumentenstatus van het complex in gevaar brengt. Er is hierover geen overleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed of Bureau Monumenten Amsterdam geweest.  De bewonerscommissie heeft een aantal keer contact opgenomen met Bureau Monumenten Amsterdam en er zijn medewerkers polshoogte komen nemen. Er werd afgesproken dat een nulmeting zou gaan plaatsvinden om de overgebleven monumentale aspecten te registreren en te beschermen. In 2018 heeft deze nulmeting nog steeds niet plaatsgevonden.

Tot onze grote vreugde geeft De Key in 2016 aan de verkoop van de atelierwoningen in de Zomerdijkstraat voorlopig stop te zetten. De atelierwoningen worden weer te huur aangeboden aan – jongere – kunstenaars, die door de gemeente geselecteerd worden. Dit geeft echter geen garantie voor de toekomst, omdat beleidsplannen van De Key voor vijf jaar worden vastgesteld en ook het gemeentebestuur elke vier jaar wijzigt.

Toewijzing door de CAWA

Door natuurlijk verloop zijn er in drie jaar tijd zes atelierwoningen vrijgekomen. Deze woningen worden – evenals in het verleden – toegewezen door de Commissie voor Ateliers en (Woon-)Werkpanden Amsterdam, de CAWA. Deze commissie adviseert de gemeente inzake het atelierbeleid. Met een ‘Top-toets’ worden de nieuwe kunstenaars-bewoners voor de atelierwoningen geselecteerd.  Omdat De Key haar beleid focust op jongeren, komen nu alleen jongere kunstenaars tot en met 27 jaar in aanmerking voor deze atelierwoningen. Alle nieuwe contracten worden nu uitgegeven voor een duur van slechts vijf jaar met behoud van woonduur bij Woningnet. Echter is vijf jaar wachttijd niet lang genoeg om een woning bij Woningnet te verkrijgen. Dit betekent dat deze jonge kunstenaars na vijf jaar op straat komen te staan. Het is onrealistisch te verwachten dat autonome kunstenaars binnen vijf jaar dermate in inkomen zullen groeien om daarna te kunnen ‘doorstromen’ naar huur op de liberale markt of koop. Waar moeten deze jonge Top-kunstenaars na vijf jaar naar toe? Zonder betaalbare woon- en werkruimte zal de jongste generatie kunstenaars uit Amsterdam verdwijnen.

Ook de huidige generatie jongere huurders zouden ongestoord hun werk moeten kunnen ontwikkelen op een betaalbare plek. We willen ook de toekomstige generaties kunstenaars in de stad houden.  Tijdelijkheid is slechts een lapmiddel, geen oplossing voor het gebrek aan betaalbare woon- en werkruimte in Amsterdam.

De ijzeren voorraad

Mede naar aanleiding van de casus Zomerdijkstraat, is de ‘ijzeren voorraad atelierwoningen’ in de Samenwerkingsafspraken, afspraken tussen gemeente, corporaties en huurders, opgenomen. De belangenbehartigers van kunstenaars vragen al jaren aan de gemeente of zij een lijst met de bestaande ateliers en atelierwoningen wil samenstellen. Deze ‘ijzeren voorraad’ moet snel in kaart gebracht worden, want door verkoop verdwijnen de ateliers en atelierwoningen in bezit van corporaties en gemeente als sneeuw voor de zon. De samenstelling van deze lijst wordt bemoeilijkt, doordat de CAWA geen archief heeft bijgehouden van toewijzingen uit het verleden en de corporaties geven geen duidelijk overzicht.  Zo heeft De Key bijvoorbeeld aangegeven dat ze nog maar 12 atelierwoningen in bezit heeft, terwijl er op de Zomerdijkstraat al 30 te tellen zijn.

Vlak voor de nieuwe gemeenteraadsverkiezingen lag een lijst van deze ‘ijzeren voorraad’ ter inzage bij de gemeente en de raadsleden mochten deze alleen inzien als er voor geheimhouding werd getekend. Het gebrek aan transparantie roept vragen op. Ook is onduidelijk of slechts de aantallen ateliers en atelierwoningen worden beschermd en niet de objecten. Dat houdt in dat de cultuurhistorische panden, zoals de Zomerdijkstraat, niet veiliggesteld worden voor de toekomst, ze kunnen immers vervangen worden door nieuw te bouwen atelierwoningen of broedplaatsen met veel minder goede voorzieningen. De belangenbehartiging door de huurders is niet gewaarborgd.

Streven naar een duurzame oplossing

Ons complex heeft de vastgoedscheiding Daeb/-niet Daeb overleefd, daar zijn we opgelucht over. De atelierwoningen worden nu tijdelijk verhuurd tegen de maximale sociale huurprijs. Onze gebiedsbeheerder geeft aan dat De Key in vijfjarenplannen denkt en dus geen garanties voor de toekomst kan bieden. Niet alleen voor de jongeren, maar voor alle bewoners is er continue de onzekerheidsfactor over de toekomst, die het woongenot, de leefkwaliteit en de beroepspraktijk ondermijnt. Het gaat tevens ten koste van de sociale cohesie: als je binnen vijf jaar moet vertrekken, zul je je minder binden aan de omgeving, aan de buren en zul je ook minder investeren in het opknappen van je woning en atelier.

Het wordt tijd dat in plaats van de financiële waarde de intrinsieke waarde der dingen gezien en gewaardeerd gaat worden. Ook wij zijn ons bewust van de complexiteit van de woningmarkt. De doelgroep van autonome kunstenaars wordt niet door iedereen als een vanzelfsprekend essentiële groep in de samenleving beschouwd. Veelal wordt deze doelgroep ingezet voor gentrificatie, het tijdelijk inzetten van kunstenaars voor het opwaarderen van de economische en culturele waarde van een buurt. Kunstenaars worden gedwongen zich te commercialiseren of te institutionaliseren.

Het ideële doel van corporaties: het faciliteren van betaalbare woningen voor onbepaalde tijd aan huurders van alle leeftijdscategorieën, staat op de tocht, zonder dat aan burgers, die zijn aangewezen op dit segment van de woningmarkt, een redelijk alternatief wordt geboden. De huurder heeft behoefte aan zeggenschap over de eigen leefomgeving. Wij willen graag met De Key en de gemeente werken aan een duurzame oplossing om het vestigingsklimaat van kunstenaars in Amsterdam te waarborgen en te stimuleren.

Zie voor meer informatie over dit complex:

– website: http://www.zuidelijkewandelweg.nl/archief/architectuur/atelierwoningenzomerdijkstraat.htm

– architectuurboek van Mariëtte van Stralen, Atelierwoningen Zomerdijkstraat 1932-1934

Ook kunt u Atelierwoningen Zomerdijkstraat op Facebook volgen, waar een van onze bewoners een inventarisatie maakt van atelierwoningen om de waardevolle voorraad in kaart te brengen. Kent u nog meer voorbeelden? Stuur deze dan graag op naar het Facebook account of per e-mail.