Arcade heeft op 18 februari een adviesaanvraag Klantbeloften ontvangen. Daarover heeft Arcade geen advies uitgebracht. Er ontbreekt namelijk een analyse, een visie en een implementatieplan om de uitvoering van de klantbeloften vorm te geven. Hieronder een samenvatting van de reactie van Arcade op de adviesaanvraag.

De voorgestelde drie klantbeloften van De Key zijn:

Ik luister met aandacht
Ik maak duidelijke afspraken en houd je op de hoogte
Ik los het op of denk mee over alternatieven

Om te beginnen zien deze beloften zien er positief uit. Daarom zou het heel goed zijn als deze beloftes werkelijkheid worden. Het is voor Arcade echter onmogelijk om een advies te geven. Ondanks de bijdrage die Arcade in de voorbereiding heeft kunnen leveren. Hieronder lichten we dit toe.

Analyse wordt gemist

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes mist een analyse van de oorzaken waarom de klantbeloftes nodig zijn. En pas na aandringen van Arcade volgt er een toelichting. Helaas blijft de vraag welke processen en welke cultuur het nakomen van de de klantbeloftes belemmeren onbeantwoord. Hierbij gaat het vanzelfsprekend met name om de afdelingen Wonen en Service.

Eerdere suggesties zien we niet terug

Arcade heeft verschillende malen zaken en processen benoemd die niet goed lopen tussen huurders en De Key. En ook wat niet goed gaat in de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Dit heeft Arcade aangegeven in diverse werksessies. Ook in ons onderzoek naar de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Tot slot ook in het advies over de portefeuillestrategie.

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes zien we daar niet veel van terug. In een reactie geeft De Key aan deze als kapstok te zullen gebruiken. Ook neemt De Key de verbetervoorstellen van Arcade mee in de verbetering van processen. Hieronder de belangrijkste verbeterpunten volgens Arcade:

Leg afspraken met bewonerscommissies vast zodat beide partijen daarop terug kunnen vallen.
Kijk bij reparaties naar structurele oorzaken en kies voor een structurele oplossing.
Controleer gemaakte afspraken en reparaties. Stem die controle ook af met bewonerscommissies en vraag na of de complex-reparaties na behoren zijn uitgevoerd. Laat die controletaak niet alleen aan bewonerscommissies over.
Verbeter de website en de telefonische service, want huurders en bewonerscommissies voelen zich vaak afgescheept en te vaak slecht doorverwezen.
Verbeter de houding en toon naar huurders en bewonerscommissies in digitale, telefonische en fysieke contacten.

Er mist een klantvisie

In de aangeboden klantbeloftes hebben we geen klantvisie kunnen ontdekken. Volgens Arcade is een visie op de relatie met huurders en bewonerscommissies een voorwaarde voor welke klantbelofte dan ook. Zij zijn tenslotte de klanten van De Key. Daarbij geven de klantbeloften ook geen antwoord op de vraag waar de huurders/klanten in dit voornemen staan. Ook is niet beschreven welke verschillende type huurders er klant zijn. Ook niet welke specifieke relatie De Key met huurders in VVE-s heeft. Hierop antwoordt De Key dat het niet gaat over het ontbreken van een klantvisie. Voor De Key zijn de zeven kernwaarden in de koers het uitgangspunt. Daarvoor mist een concrete uitwerking hoe De Key daar uitvoering aan geeft.

Het is niet alleen een kwestie van doen

De Key stelt zelf dat een heldere visie over wat de klant van De Key mag verwachten wordt gemist. Volgens De Key biedt een klantvisie huurders en medewerkers duidelijkheid over verwachtingen en wat De Key te bieden heeft. Arcade is dezelfde mening toegedaan. Toch kiest De Key voor klantbeloften en niet voor een visie. Het argument dat het een kwestie van doen is vindt Arcade onvoldoende. Om deze klantbelofte meer richting te geven en de medewerkers meer sturing acht Arcade een visie onontbeerlijk.

Geen duidelijkheid hoe de klantbeloften worden waargemaakt

Hoe het proces van invoering van de nieuwe klantbeloftes er uit gaat zien is niet duidelijk. Als het resultaat van het project worden de vastgestelde klantbeloften genoemd. De toelichting van de aanvraag bevat vooral informatie over het proces van het project om tot nieuwe klantbeloftes te komen. Daarom blijft het onduidelijk wat de volgende stap is en hoe De Key de nieuwe klantbeloftes gaat waarmaken. Wat er voor nodig is om deze klantbeloften goed te implementeren is niet beschreven. Arcade mist in het projectplan een doorkijk naar de kritische succesfactoren waaraan een succesvolle implementatie van de klantbelofte wordt afgemeten.

Monitoring is niet beschreven

In de werksessie klantbeloftes is nadrukkelijk gesteld dat de klantbeloftes in eerste instantie voor intern gebruik zijn. Pas als ze blijken te werken zal de Key zich daarmee naar buiten toe profileren. Dus blijft het onduidelijk hoe dat proces eruit ziet en hoe gevolgd/geëvalueerd wordt. De rol die huurders en huurdersvertegenwoordigers hierin krijgen is onduidelijk.

Tot slot

In een reactie geeft De Key aan dat de verbetervoorstellen uit de werksessie een aanvulling zijn op de uitkomsten van het KWH onderzoek, de luisterpanels en een kwantitatief onderzoek. Daaruit blijkt dat De Key onvoldoende klantgericht is. Het opstellen van de drie klantbeloften is een start met het verbeteren daarvan. Dit moet in 2021 zichtbaar worden in een hoger KWH-cijfer over de hele linie. Wat Arcade betreft is het opstellen van de klantbeloften een te kleine stap. Daarbij mist de analyse, de visie en het implementatieplan waardoor verbetering niet concreet wordt. Hierdoor kunnen we geen advies op de klantbeloften geven.

Arcade heeft op 30 december 2019 de actualisatie portefeuillestrategie (PFS) van De Key ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Voorafgaand zijn in een informatieve sessie de context en algemene aspecten van de portefeuillestrategie toegelicht. Daarop heeft Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie met de achterban besproken. We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat:

veel informatie mist
er onvoldoende visie of beleid aan deze actualisatie ten grondslag ligt
onderdelen niet in de actualisatie genoemd worden maar daar zeker in thuis horen
de gevolgen van deze actualisatie voor de huurders onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.

Er zijn veel zaken waar Arcade opmerkingen of vragen over heeft. De grote lijnen, de ontbrekende info en beleid zorgen voor veel onduidelijkheid. Dit maakt dat Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie niet goed op haar kwaliteit en waarde kan beoordelen.

Beschikbaarheid van middelen

Als het gaat om duurzaamheid ziet Arcade dat er kleine stapjes vooruit worden gezet. Maar de middelen worden vooral beschikbaar gesteld ten behoeve van nieuwbouw. Het onderhoud of verbeteren van woningen wordt op een minimaal pitje gezet. Het schuurt dat voor de verbouwing van het hoofdkantoor van De Key intussen wel middelen zijn vrijgemaakt.

Arcade adviseert daarom vooralsnog negatief met betrekking tot de actualisatie van de portefeuillestrategie.

Informatie die wij missen

De door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegrotingen (MJB) van de afgelopen jaren

Om te beoordelen hoe de portefeuillestrategie past binnen een bredere kader is inzicht nodig. Inzicht in de meerjarenbegroting en de beslissingen die daaraan ter grondslag liggen. Hiervoor is een overleg met de financieel directeur niet voldoende. Wij moeten dan ter plekke reageren en vragen formuleren op basis van de aangeboden informatie. Arcade heeft al eerder aangegeven dat deze werkwijze niet kan. We willen ons goed kunnen voorbereiden en onze vragen zorgvuldig formuleren. Dat is met deze opzet niet mogelijk. Bovendien was het tot en met 2016 goed gebruik om deze informatie te delen met Arcade. Wij zien niet in waarom het bedrijfsbelang nu opeens de reden is om de MJB niet langer met Arcade te delen. Dat was in 2016 namelijk geen argument.

De portefeuillestrategie van Lieven de Stad

Lieven de Stad stelt een aparte portefeuillestrategie op. Tegelijkertijd benoemt De Key een project van Lieven de Stad met 200 nieuwbouwwoningen in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. In het ontwerpvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0 van 16 augustus 2016 staat: “Belangrijke besluiten van deze dochtervennootschap, waaronder substantiële investerings- en desinvesteringsbesluiten, worden in de AVA goedgekeurd door de Toegelaten Instelling en sluiten aan bij de portefeuillestrategie van de toegelaten instelling.” Arcade vindt dat zij kennis moet kunnen nemen van genoemde belangrijke besluiten.

Belang inzicht in meerjarenbegroting

Deze zullen in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. De huurders die huren bij de toegelaten instelling De Key hebben er belang bij dat Lieven de Stad substantieel gaat bijdragen aan de Daeb tak van de toegelaten instelling. Dit ten behoeve van onderhoud en verbetering van het vastgoed. Dat bijdragen zou verder moeten reiken dan slechts aflossen van de interne lening. Ook hier mist Arcade het inzicht in de meerjarenbegroting.

Adviesaanvraag en informatie over de portefeuillestrategie Bedrijf onroerend Goed (BOG)

In 2013 heeft Arcade een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’. In de portefeuillestrategie van 2016 staat dat BOG niet als kerntaak van De Key wordt beschouwd en daarom wordt afgestoten. Dit wordt in de nu voorliggende actualisatie herhaald.
Het lijkt erop dat MOG waarvoor staatssteun is verleend als BOG is gekwalificeerd zonder dat Arcade daarover is geïnformeerd of advies over is gevraagd. Onduidelijk is hoe De Key hier met de kwalificatie van Daeb en niet-Daeb is omgegaan.

Voornemen taxeren MOG panden

In 2016 is een aantal MOG-huurders om een zienswijze gevraagd vanwege de kwalificatie als niet-Daeb. Daarbij zaten niet de woon/werkpanden, ateliers en andere ruimtes met op de buurt gerichte activiteiten. Arcade heeft de afgelopen maand van verschillende kanten vernomen dat De Key huurders van bedrijfspanden met een maatschappelijke functie benadert omdat zij voornemens panden te laten taxeren met als doel om de commerciële markthuur vast te stellen. Dit baart ons zorgen omdat hierover nog een procedure bij de Raad van State loopt waar de Daeb status van het MOG onderdeel is. De rechtbank Amsterdam heeft Arcade in het gelijk gesteld. De minister en De Key hebben hoger beroep bij de Raad van State ingesteld.

Overzichten van bezit

Arcade mist een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) op adresniveau in de Daeb onderscheidenlijk in de niet-Daeb zijn ondergebracht en voor welke panden ooit staatssteun is ontvangen. Naast dit overzicht ontvangen wij graag een overzicht van huurders die een taxatie aankondiging hebben gehad en een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) De Key voornemens is op adresniveau af te stoten. Aangezien De Key dat in 2013 heel precies kon produceren, nemen wij aan dat dit anno 2020 op dezelfde precieze wijze in een overzicht is opgenomen.

Atelierwoningen behoren wel tot doelstelling van De Key, maar hebben geen plek in de portefeuillestrategie. Zo ook de seniorencomplexen die De Key voornemens was te verkopen of te ruilen aan een andere corporatie. Arcade wil een overzicht van alle (senioren en overige) complexen (met of zonder bewonerscommissie) die De Key voornemens is complexgewijs te verkopen (of ruilen) aan een andere woningcorporatie. Ook willen we terugzien welke stappen genomen zijn en wat de stand van zaken is.

Visie en/of beleid op de volgende onderwerpen

Een analyse van ontwikkelingen rond de zittende huurders en wat er nodig is om deze huurders kwaliteit van wonen en levensbestendig wonen te bieden

De gemiddelde leeftijd van dechuurders met een vast contract is boven de 55. Vermoedelijk zelfs boven de 59 jaar. Het gaat 75% van alle huurder van De Key. Aangezien er weinig aanwas komt van huurders met vaste contracten zal die groep gemiddeld genomen steeds ouder zal worden.

Noodzaak van beleid

Zowel de brief van de minister over prioriteiten in de huisvesting, de oprichting van de landelijke taskforce wonen en de cijfers van Anbo vragen om proactief beleid op deze ontwikkelingen. Ook het Amsterdamse Programma Ouderen Huisvesting 2019-2022 en de recent vastgestelde samenwerkingsafspraken in Amsterdam en Diemen beschrijft dezelfde noodzaak. Er zijn dan ook afspraken tussen gemeente en corporaties. Niets daarvan wordt zichtbaar in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. Daar komt bij dat deze groep huurders geconfronteerd worden met aanwas van jonge buren die slechts tijdelijk in hun complex zullen verblijven. De Key heeft de consequenties van deze groeiende tegenstelling in complexen niet in beeld gebracht.

Huurders van De Key

Die oudere huurders hebben hun leven lang huur betaald. Daarmee hebben zij het inkomen van de corporaties verzorg. Zij hebben nu recht op beleid dat rekening houdt met hun situatie en behoeftes. Arcade verwacht van De Key een analyse van de ontwikkelingen en veranderende woonbehoeftes van de zittende huurders. Daarop moet er beleid gemaakt worden dat daar in overeenstemming met landelijke en gemeentelijke visies uitvoering aan geeft.

Een visie en beleid op de consequenties van tijdelijke contracten voor de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten en complexen

Dit moet in samenhang met andere ontwikkelingen zoals vakantieverhuur, beleggers die woningen opkopen ten behoeve van kamergewijze verhuur en het verdwijnen van gezinnen uit wijken (bijvoorbeeld de Oostelijke Eilanden), waardoor scholen gaan verdwijnen etc.
Dat geldt ook voor de positie van huurders met tijdelijke contracten en de onzekerheid die dat met zich meebrengt. De huurders worden als gevolg van die onzekerheid onvoldoende in staat gesteld om hun leven vorm te geven zoals eenieder dat zou moeten kunnen. Wat De Key na 5 jaar zegt te bieden is onvoldoende concreet. Het is niet duidelijk om hoeveel woningen dit gaat en voor hoeveel uittredende huurders (absoluut noch relatief) dat dan een oplossing is.

Faciliteren van bewonersgroepen bij het opzetten van een wooncoöperatie

Dat een actieve bewonersgroep gefaciliteerd wordt bij het opzetten van een wooncoöperatie juichen wij toe. Arcade adviseert dit faciliteren wat meer uit te werken zodat dit op voorhand duidelijk is. Zo weten deze groepen waar zij wel of niet op kunnen rekenen.

Een visie op leefbaarheid en kwaliteit als het gaat om onderhoud en verbetering in complexen waar een VvE is opgericht

Uitbreiding van de verkoopvijver en uitpondcomplexen brengt de oprichting van VvE’s met zich mee. Verkopen van individuele woningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders van omliggende woningen. Het moet duidelijk zijn welke regels er gelden voor kopers-bewoners. De Key kan maximaal invloed uitoefenen om de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen voor haar huurders te beschermen. Laat dit in een visie zien. Een uitspraak over woonplicht door de eigenaar, verbod van vakantieverhuur en verbod van kamergewijze verhuur maakt helder waar De Key voor staat. Arcade vindt dat De Key die invloed veel vaker moeten uitoefenen. Huurders zouden er geen nadeel van mogen ondervinden dat zij in een zogeheten uitpondcomplex wonen.

Gemeenschapsruimten

De Key voorziet in gemeenschapsruimten in nieuwbouwcomplexen met meer dan 75 woningen. Er zou eenzelfde normstelling moeten zijn ten aanzien van bestaande complexen.

Beleid op complexgewijze verkoop naar een andere corporatie

Complexgewijze verkoop zou alleen aan de orde mogen komen als er voldoende draagvlak is bij de bewoners en/of bewonerscommissie. Dat betekent dat zij invloed moeten kunnen uitoefenen op het proces. Ook moeten zijn wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op alle gevolgen die hun positie als huurder raakt. Bijvoorbeeld wat het betekent voor het regime van de huurverhogingen, uitpondscenario’s van de toekomstige verhuurder en wat verder in hun belang is. Als een bewonerscommissie negatief adviseert kan er geen sprake zijn van complexgewijze verkoop.

Toezeggingen die of niet/onvoldoende zijn nagekomen

De dienstverlening blijft op peil

In het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0, 2016 staat: “De mensen die nu al een woning bij ons huren kunnen ook de komende jaren rekenen op goed onderhoud, investeringen in duurzaamheid en goede (digitale) dienstverlening.”
Het ons onderzoeksrapport ‘Huurders over De Key’ van oktober 2019 constateert dat de dienstverlening is verslechterd. “De bewonerscommissies beklagen zich over het feit dat De Key haar naar eigen zeggen moeilijke financiële positie steevast als argument aanvoert om onderhoudszaken – zowel groot als klein – en renovaties niet of onvoldoende aan te pakken, of uit te stellen.” Er worden te weinig middelen vrijmaakt om substantieel de bestaande voorraad woningen te onderhouden en/of te verbeteren. Arcade adviseert om hier meer middelen voor vrij te maken.

De reactie op het ongevraagde advies over zonnepanelen van augustus 2019

Deze reactie zou in de actualisatie van de portefeuillestrategie worden opgenomen. Dit zien we onvoldoende terug in de actualisatie. We ontvangen graag alsnog een reactie op het ongevraagde advies.

Arcade kan volgens de minister De Key er aan blijven houden om ook andere doelgroepen van woonruimte te blijven voorzien ondanks de statutenwijziging

De Key geeft Arcade geen ruimte om aan die toezegging van de minister inhoud te geven. Sterker nog, De Key wil seniorencomplexen afstoten, maar benoemd dit niet in deze geactualiseerde portefeuillestrategie. Dit voornemen is huurders wel kenbaar gemaakt. Dit voornemen brengt onnodige onrust en onzekerheid voor de oudere groep huurders met zich mee. Bovendien ziet Arcade geen reden om seniorencomplexen af te stoten.

Bijdragen van De Key aan Amsterdamse samenwerkingsafspraken

Daar komt ook bij dat geschikte benedenwoningen en woningen op 1-hoog niet langer beschikbaar komen voor senioren. Onduidelijk is in hoeverre De Key dan actief gaat bijdragen aan de Van Hoog naar Laag en van Groot naar Beter regelingen. Regelingen bedoelt om de doorstroming te bevorderen, zoals afgesproken in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.
Arcade vindt dat De Key zich er aan moet houden om ook voor andere doelgroepen in woonruimte te blijven voorzien en moet bijdragen aan de Amsterdamse verhuisregelingen voor ouderen.

Bespreken van complexbeheerplannen met bewonerscommissies

In het antwoord op Kamervragen over de statutenwijziging van 22 december 2016 stelt de minister het volgende: “Het bestuur heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.”

De actuele situatie in 2020

De complexbeheerplannen zijn anno 2020 nog steeds niet met bewonerscommissies besproken. De Key weet ook nog steeds niet wat er in moet staan en hoe deze eruit moet zien. Voor huurders belangrijke onderwerpen kunnen daardoor niet besproken worden. Dat zijn onderwerpen zoals het onderhoudsplan, verkoop, de positie van huurders binnen de VvE, tijdelijke contracten en de impact van kamergewijze verhuur in het complex.

Advies Huurverhoging 2020

Arcade heeft 22 januari 2020 het voorgenomen huuraanpassingsbeleid 2020 – 2023 van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een werksessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over wat een huursystematiek is. Er is ook aangegeven in welke richting het huuraanpassingsbeleid van De Key zich zou ontwikkelen. Dit is door de leden als erg informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

In dit advies beperkt Arcade zich tot de uitwerking van het huuraanpassingsbeleid voor Amsterdam en Diemen. Daar is via de prestatieafspraken voor 2020 een stijging van de huursom overeengekomen van inflatie plus 0,5% (totaal 3,1%). De daaropvolgende jaren zal dat onder voorbehoud van een NIBUD-onderzoek inflatie plus 1% zijn. Daarbij geeft De Key aan de maximale ruimte voor de huursomstijging te willen benutten. Om zo te kunnen investeren in onderhoud en woningverbetering.

Duur van het beleid

Uit de media heeft Arcade vernomen dat de verhuurdersheffing over 2020 gemiddeld met ongeveer 9% zal stijgen. Daarnaast betalen de corporaties Vennootschapsbelasting. Daarbij dit jaar voor het eerst ATAD (anti-tax avoidance directive). De ATAD is een Europese maatregel om belastingontwijking te compenseren. Arcade concludeert dat deze een belangrijke oorzaak zijn van de lastenverzwaringen van de woningcorporaties. We beschikken niet over de actuele cijfers van De Key. Daarom neemt Arcade aan dat deze stijging de opslagpercentages van de huursom overtreft.

De noodzaak voor de huurverhoging lijkt daarmee niet ingegeven om onderhoud en woningverbetering te realiseren. Het lijkt ingegeven om de belastingverhogingen te kunnen betalen. Inmiddels is gebleken dat een meerderheid in de Tweede Kamer van de verhuurdersheffing af wil. Gezien de onduidelijkheid over de toekomst van de verhuurdersheffing en mogelijk andere belastingen, adviseert Arcade negatief over een meerjarig huuraanpassingsbeleid. Daarom willen wij ons beperken tot de huurverhoging 2020.

De stijging van de huursom

De voorgestelde gemiddelde huurverhoging van inflatie plus 0,5% is vooral ingegeven om de verhoging van de belastingdruk te compenseren. Arcade is het er niet mee eens dat huishoudens met een laag of middeninkomen hier nu al jaar in jaar uit voor moeten opdraaien. Arcade adviseert daarom negatief over dit voorstel. De verhoogde belastingdruk moet in mindering worden gebracht op de stijging van de huursom.

In het huuraanpassingsvoorstel wordt de stijging van de huursom berekend over alle gereguleerde zelfstandige woonruimten. Huurders met een tijdelijk huurcontract krijgen nooit meer dan inflatie. Deze groep zal de komende jaren toenemen. Gevolg is dat een steeds kleinere groep huurders met een vast huurcontract de opslag op de inflatie moet opbrengen. Arcade adviseert negatief over dit voorstel. Zij is van mening dat de huren al relatief hoog zijn. De huurinkomsten moeten voldoende zijn om de doelstellingen uit de portefeuillestrategie te bekostigen.

De huursomstijging, zoals overeengekomen in de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken, moet niet over het totaal van de huurovereenkomsten worden berekend. Deze berekening moet gaan over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (volgens opgave 17050). Dat resulteert gemiddeld in een lagere huurverhoging voor zittende huurders. Het zit de doelstellingen van het huuraanpassingsbeleid en de portefeuillestrategie niet in de weg.

Huurverhoging

Arcade adviseert positief over het voorstel om bepaalde huren af te grendelen op € 738,14. Het gaat om huren waar geen inkomensafhankelijke verhoging wordt gevraagd en door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgen. Er zijn ook huren die voorafgaande jaren boven die grens zijn uitgekomen waar in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is. Arcade stelt voor deze tot datzelfde niveau te verlagen.

De Key stelt voor huurders met een inkomen boven de EU-inkomensgrens van € 43.574 het maximale percentage van inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% te geven. Hier adviseert Arcade adviseert negatief over. Arcade stelt voor om het maximale bedrag van verhoging op jaarbasis af te grendelen op maximaal € 400.

Voor de vrije sector wordt inflatie + 1% voorgesteld. Zowel de administratieve niet-Daeb tak als Lieven de Stad staan er financieel goed voor. Voor vrije sector woningen hoeft geen verhuurderheffing betaald te worden. Deze groep huurders betaalt al een relatief hoge (markt)prijs voor hun woning en hebben behoefte aan betaalbaarheid en financiële zekerheid. Arcade adviseert om de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen.

Arcade adviseert positief over het voorstel om bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen.

Duidelijke communicatie

Het streven naar duidelijkheid over de huurverhoging of verlaging vindt Arcade positief. Daarom zijn we blij met de toevoeging van het hoofdstuk communicatie. Daarin lezen we dat de huurverhogingsbrief een persoonlijke specificatie bevat. Arcade gaat er van uit dat ook objectieve criteria opgenomen worden die de huurverhoging of verlaging verklaren. Evenzo een verwijzing naar de webpagina van De Key met uitleg. Daarnaast de criteria op grond waarvan huurders in aanmerking komen voor huurverlaging.

De wijkkantoren zijn niet voor alle huurders makkelijk te bereiken. Deze zijn ook nog veelal in de ochtend een uur geopend. Ook heeft niet iedereen toegang tot het internet. Het zou ook mogelijk moeten zijn om deze informatie op papier toegestuurd te krijgen.

Tenslotte heeft Arcade ook verzocht om bovenop het Woonlastenakkoord het Sociaal huurakkoord uit te voeren. Daarbij gaat het om het toepassen van huurbevriezing. Dit kan volgens het Sociaal huurakkoord na een half jaar in geval van een inkomensval. Het Woonlastenakkoord heeft een termijn van drie jaar. Hiervoor zou aanmelden zou ook het gehele jaar mogelijk moeten zijn.

Huurders Lieven de Stad

Arcade heeft als laatste opgenomen dat de verdeling van de huurverhoging ook overgenomen wordt door Lieven de Stad BV. En dat dit ook geldt voor het huuraanpassingsbeleid. Daarmee is het advies ook een advies aan Lieven de Stad BV.

Samenvattend adviseert Arcade:

1. het huuraanpassingsbeleid niet voor drie jaar vast te stellen, maar alleen voor 2020;
2. de toename van de belastingdruk in mindering te brengen op de stijging van de huursom;
3. de maximale huursomstijging alleen te berekenen over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en niet over het totaal;
4. huren die voorafgaande jaren boven de liberalisatiegrens uitkwamen en waarop in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is te verlagen naar € 738,14;
5. een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% door te voeren en het maximale bedrag op jaarbasis af te grendelen op € 400;
6. de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen;
7. bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen;
8. op verzoek de uitleg over de huurverhoging ook schriftelijk naar huurders te verzenden;
9. de bepaling uit het Sociaal Huurakkoord dat bij inkomensterugval de huur na 6 maanden kan worden bevroren gedurende het hele jaar mogelijk maken.

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over de voorgenomen beleidsaanpassingen rond het thema “Basiskwaliteit reparatie en mutatie”.

Reparatie en mutatie ziet Arcade als het uithangbord en visitekaartje van de kwaliteit van de dienstverlening van De Key. We nemen dit onderwerp dan ook zeer serieus. Daarom heeft Arcade samen met huurders uit Zandvoort, Diemen en Amsterdam deelgenomen aan een workshop. Deze workshop is georganiseerd door De Key. Op basis daarvan is een voor-advies opgesteld. Daarna hebben is er nog grondig meegedacht over het definitieve advies.

In de uitwerking ontbreekt nog wel een belangrijke doelgroep, de huurder. De vertrekkende en toekomstige huurder moeten ook weten aan welke eisen en normen alles in de woning moet voldoen.
Omdat een externe partij een webtool ontwikkelt wil Arcade graag weten wat de organisatorische voorwaarden en afspraken zijn. Ook wil Arcade inzicht in de kosten van dit bureau op de begroting.
Er moet inderdaad beschreven worden hoe de reparatie bijdraagt aan de veiligheid, gezondheid en het comfort van de huurders. Deze zijn nog zeer algemeen. Arcade geeft daar dan ook een nadere concrete invulling aan in de bijlage.
Arcade wil nog wel weten hoe De Key omgaat met veranderende woonbehoeftes en gewoontes en of dit ook een uitgangspunt kan zijn.

Adviezen en vragen rond het proces van mutatie en reparatie

Betrek de nieuwe huurder en informeer deze over het mutatieproces.

Mutatie is bij uitstek de gelegenheid om achter gebreken in een woning te komen en preventief onderhoud te plegen. Daarover heeft de vertrekkende huurder veel informatie die goed te gebruiken is. Informatie over zaken die niet direct zichtbaar zijn: haperende elektra, ventilatie, reukjes, tocht, sleutelwerk etc. De aankomende huurder wil ook graag informatie en een woning van zo goed mogelijke kwaliteit.

voer altijd een voorinspectie en controle uit bij mutatie en doe die controle samen met de vertrekkende huurder.
neem met de vertrekkende huurder een vragenlijst door over de staat van de woning en vraag om adviezen ter verbetering/reparatie en of die misschien ook bij buren/anderen in het complex voorkomen: draagt bij aan signalering structurele problemen.
vraag de vertrekkende huurder naar ZAV-zaken en kijk samen wat behouden kan blijven als verbetering van de kwaliteit van de woning.
vraag de aankomende huurder naar wensen voor de woning en naar bereidheid tot aanvaarding ZAV voorzieningen van vertrekkende verhuurder.
zorg voor goede informatie bij de vertrekkende en aankomende huurder over reparatie/mutatie eisen, onderhoudscontract en prijzen, mogelijkheden voor ZAV, en de mogelijke kosten ervan bij opzeggen woning.

Stel Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) beleid op

Mutatie confronteert huurder en verhuurder met de vraag: wat te doen met zelf aangebrachte woningverbeteringen? Dit lijkt de laatste jaren verandert. Bij verhuizing wordt de vertrekkende huurder namelijk verrast met de mededeling alles weer in oude staat te herstellen.

Breng het beleid zelfstandig aangebrachte voorzieningen op orde. Doe dit tegelijk met invoering van een nieuw kwaliteitsreparatie-mutatiebeleid. Hef met helder beleid de willekeur op en voorkom verspilling. Vertrekkende en komende huurder hebben meestal het beste met een woning voor. Zij zijn bereid te investeren in kwaliteitsverbetering als ze de ruimte krijgen.

Beoordeel voorzieningen op veiligheid zolang er geen nieuw ZAV beleid is. Als de vertrekkende huurder kan verklaren of aantonen dat de voorziening door vakmensen of op basis van NEN -eisen is verbeterd en de staat ervan niet erg achteruit is gegaan, behoud dan de verbeteringen. Verder een aantal voorzetten voor dat nieuwe beleid:

vraag aan de nieuwe huurder of deze bezwaar heeft tegen het laten staan van de verbeteringen.
laat de vertrekkende verhuurder gegevens overdragen over de achtergelaten verbeteringen.
vraag de vertrekkende huurder naar goede foto’s van de voorzieningen.

Dossiers op orde en regel afstemming

Houd goed bij wat gerepareerd is of wordt en of er vaker klachten zijn geweest. Meldingen lijken vaak te verdwijnen tot verbazing maar vooral ongenoegen van de huurders. Er lijkt geen grip te zijn op reparaties. Arcade krijgt regelmatig meldingen van huurders over een extern bedrijf dat meermalen zonder succes is langs geweest en waarover bij het servicepunt van De Key niets bekend is. Regel de afstemming tussen partijen die bij reparatie betrokken zijn en zorg voor goede dossiers.

Houd rekening met woonduur en levensduur

Houdt bij reparatie en mutatie rekening met beide aspecten, woonduur en levensduur. Hoe langer iets in gebruik is, hoe groter de kans op schade.

maak een lijst van materialen en geef aan wanneer deze aan vervanging toe zijn en confronteer huurders vervolgens niet met de kosten van volledige vervanging.
vraag bij lange woonduur bij een reparatieaanvraag meteen door of kijk of de woning ook anders gecontroleerd zou moeten worden.

Bespreek veranderende woonbehoeftes en gewoontes bij de moderne huurder en bijzondere groepen

In grote steden als Amsterdam (en omstreken) is het inmiddels zo dat de diversiteit aan verschillende bewoners zo groot is dat geen enkele groep meer in de meerderheid is. Bij mutatie heeft De Key de kans na te gaan wat de wensen van bijzondere groepen zijn en wat daarvan te realiseren is. Ga na wat bijzondere groepen aan wooneisen of verlangens hebben. Kijk of dat te realiseren is.

Doe een elektra keuring en een ventilatie keuring

Het advies om bij mutatie altijd een elektra keuring te doen is overgenomen. Daar willen we een ventilatiekeuring aan toevoegen. Veiligheid, gezondheid, hygiëne en comfort zijn de basiseisen waar dit advies bij aansluit. Er wordt veel geklaagd over ventilatie, luchtjes, gebrekkige luchtkwaliteit als gevolg van een niet (goed) functionerende ventilatie. In de bespreking van het voor-advies van Arcade wordt vermeld dat extra bediening van de mechanische ventilatie niet is overgenomen, omdat het niet overal toepasbaar is en te duur (90 euro).

Pas extra bediening toe of breng mechanische ventilatie aan bij woningen waar snelle schimmelvorming plaatsvindt.
Neem bij klachten over stank en slechte afvoer structurele maatregelen ter verbetering.

Controleer op warmteverlies

In de toelichting op het vooradvies van Arcade wordt een standaardcontrole bij mutatie op warmteverlies afgewezen. Er wordt doorverwezen naar maatregelen i.v.m. de energietransitie of groot onderhoud. Arcade vindt daarom dat de standaardcontrole op rubbers, roosters en goede luchtafsluiting van ramen zeer nauwkeurig moet zijn. Neem daarom in de vragenlijst voor de vertrekkende huurder ook een vraag over warmteverlies op. Daarop kan een extra controle op warmteverlies plaatsvinden. Dat biedt de mogelijkheid dit serieus te onderzoeken.

Daarnaast zijn de volgende adviezen toegevoegd:

Kijk standaard naar de brandwerendheid van deuren en loop het hang en sluitwerk na op eisen brandveiligheid.
Informeer over de termijn die voor verborgen gebreken geldt.
Informeer juist over het onderhoudscontract en mutatie conform het eerdere advies van Arcade
Betrek bewonerscommissies structureel bij verbetering van het dagelijks proces van reparatie en mutatieonderhoud.
Verbeter de telefonische bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de website

Advies over de omschakeling van koken op gas naar elektra

Arcade is blij met het voorstel om bij mutatie waar mogelijk meteen overschakelen op gasloos koken. Daarbij ook dat zittende huurders in staat worden gesteld om een aanvraag in te dienen en dat dit waar mogelijk wordt gerealiseerd. Dit voldoet aan een van de basiswensen van huurders rond de energietransitie.

We hebben er wel een aantal aanvullende vragen en adviezen bij:

De voorkeur van Arcade gaat nadrukkelijk uit naar inductie.
Neem extra maatregelen om elektrisch te koken mogelijk te maken. Leg een een nieuwe elektragroep aan die aan de eisen voldoet. Houdt dan rekening met de toekomstige ontwikkelingen richting all-elektrisch wonen. Daarvoor is 3-fasen 380 Volt van 40 Ampère nodig.
Als een complex aangepakt wordt voor groot onderhoud, voorbereid op de energietransitie en daar grootschalig elektrisch koken/inductie koken wordt geïnstalleerd, zijn kosten van de kookplaten voor De Key. Bied daarop huurders een pannenset aan. De Key kan dan met grootschalige inkoop grote kortingen bedingen. De extra kosten zijn marginaal op de totale projectkosten.
Organiseer een workshop elektrisch koken voor huurders bij grootschalige installatie van elektrische kookplaten. Besteed daar dan ook aandacht aan het goed onderhouden en schoonhouden van de kookplaat. Breng het thema veiligheid onder de aandacht. Als dit individueel gebeurt lijkt het verstandig om informatie over goed en slim gebruik van inductie mee te leveren of daarnaar te verwijzen.

Voor de zorgvuldigheid lijkt het ons goed dat De Key van de conclusies uit ons totale advies een nieuw beleidsvoornemen maakt. Daar wil Arcade nog een keer op reageren.

Adviesaanvraag toetsingskader behorende bij voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het concept toetsingskader. Dit behoort bij het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Het concept toetsingskader is in nauw overleg met het Huurdersplatform Zandvoort en Arcade tot stand gekomen. Dit proces is grotendeels goed verlopen. Daarbij is veel aandacht besteed aan het ophalen van de input.

De Key heeft op 30 september ook een informatieve bijeenkomst gehouden voor haar huurders in Zandvoort. Daar is de gebrekkige kwaliteit van de woningvoorraad meerdere malen aan de orde gekomen en als zwaarwegend punt benoemd. Vanwege een slechte financiële positie heeft De Key jarenlang bezuinigd op onderhoud. Hierdoor is er van achterstallig onderhoud. Arcade vindt daarom dat de huidige kwaliteit van de woningvoorraad in Zandvoort (nulmeting) en het gewenste streefniveau van onderhoud voldoende inzichtelijk gemaakt moet worden voor potentiële bieders. De vraag hoeveel de nieuwe corporatie gemiddeld in Zandvoort gaat uitgeven aan regulier onderhoud is dan ook erg relevant. Wij vragen hier ook aandacht voor omdat de definities van onderhoud en investeringen in juli 2019 ten behoeve van verantwoording en prognose, zijn gewijzigd.[1] Het gebruik van eenduidige definities voor de biedende partijen is daarom van groot belang.

Financiële deel

Voor het financiële onderdeel van het toetsingskader ontbreekt het Arcade aan concrete informatie. De Key geeft aan dat de verkoop niet financieel gedreven en dat er sprake zal zijn van een faire overdracht en een faire prijs. Dat zijn vage termen en geven geen inzicht in welke financiële keuzes gemaakt zijn, welke ruimte de biedende partijen daarin hebben en wat de financiële consequenties zullen zijn voor de diverse onderdelen van het volkshuisvestelijke beleid in Amsterdam en Diemen. Daarom wil Arcade meer informatie over bijvoorbeeld de vraagprijs, de consequenties voor het personeelsbestand dat niet direct betrokken is bij Zandvoort en andere onderdelen in de operationele kasstroom.

Vanwege bovengenoemde redenen kan Arcade helaas nog niet positief adviseren.

[1] https://www.ilent.nl/onderwerpen/actuele-informatie/overzicht-berichten-aw/actuele-informatie-aw/verduidelijking-definities-voor-onderhoud-en-beheer

Vanaf 2017 denkt Arcade mee in het platform Energietransitie van De Key. Dat doen we vanuit het perspectief van de bewoners en de bewoners-commissies. Op 10 april 2019 is een presentatie aan het platform gegeven over de voorgenomen beleidsuitgangspunten ten aanzien van het onderdeel zonnepanelen. Kort daarop meldde De Key dat zij zich ging beraden op het gehele beleid gerelateerd aan de energietransitie in relatie tot de financiële (on)mogelijkheden. Het overleg van het platform werd tot nader order opgeschort. Het bleef daarop lange tijd stil. Omdat bewonerscommissies en huurders staan te popelen om aan de slag te gaan met de energietransitie en zonnepanelen heeft Arcade de vrijheid genomen om De Key ongevraagd over zonnepanelen te adviseren.

Waarom beleid voor zonnepanelen nodig is

Arcade pleit er al lange tijd jaar voor dat De Key beleid maakt over zonnepanelen. Met zonnepanelen zijn makkelijk meters te maken en er kan snel resultaat behaald worden. Daarnaast leidt het plaatsen van zonnepanelen bijna onmiddellijk tot lastenverlichting voor zowel huurders als voor De Key.

Alvast starten met zonnepanelen is steeds afgewezen. Dat komt omdat het standpunt van De Key is dat zonnepanelen onderdeel moeten zijn van het algemene energietransitiebeleid waarin alleen “no-regret” maatregelen opgenomen worden. Bij herhaling heeft Arcade aangegeven dat de angst voor regretmaatregelen zou kunnen leiden tot geen beleid, uitstel en achterlopen op andere corporaties die wel stappen durven te zetten. Dit is inmiddels de realiteit. Er zijn in Amsterdam en heel Nederland talloze initiatieven met zonnepanelen en De Key loopt hopeloos achter.

Arcade staat hierin niet alleen. “Zon op je pan” heeft in een raadsadres aan de gemeenteraad en wethouders (juni 2019) aangegeven dat meerdere corporaties erg achter lopen, waarbij De Key de achteraan aansluit. Volgens “Zon op je pan” zijn huurders door dit falend beleid inmiddels 200 miljoen euro aan lagere woonlasten misgelopen. Arcade ondersteunt de oproep van “Zon op je pan” van harte: maak vaart en kom eindelijk tot beleid.

De Key investeert selectief in zonnepanelen

De Key geeft aan op geen enkele wijze zelf te willen investeren in zonnepanelen. Dit uitgangspunt wordt selectief ingezet. De Key investeert namelijk wel in zonnepanelen bij nieuwbouw voor starters, maar niet in zonnepanelen voor haar huidige bezit. Terwijl die huurders de grootste behoefte hebben aan verlaging van hun woonlasten. Bovendien kan dit ook voordelen opleveren in de exploitatiekosten van de complexen. De opgewekte energie kan ingezet worden voor licht, deurdrangers, bellen, liften, pompen etc.

Zonnepanelen en VVE’s

Het wordt gemengde VVE-s, waarin de Key meestal een meerderheidsbelang heeft, onmogelijk gemaakt te investeren in zonnepanelen. Dit uitganspunt van De Key belemmert elk initiatief van VVE-s. Arcade vind dat VVE-s nadrukkelijk de kans moeten krijgen om te investeren: maar wel alleen in samen werking met huurders/BC-s opdat de gezamenlijke belangen van kopers en huurders tot zijn recht komen.

De doelen en stedelijke beloften

De Key onttrekt zich aan de doelen van Nationale en Stedelijke Amsterdamse beloften om mee te werken aan het realiseren van zonne-energie en het terugdringen van CO2. Deze heeft De Key wel ondertekent. Hiermee geeft De Key het slechte voorbeeld aan haar huurders. Als gevraagd wordt zelf bij te dragen aan het bereiken van de doelen van het klimaatakkoord. Arcade vindt dat De Key verantwoordelijkheid moet tonen en samen moet werken met gemeenten en organisaties die de mogelijkheden van huurders vergroten: bv Zon op Nederland, Eco-stroom.

Geef ruimte voor initiatief

Arcade pleit al tijden voor het mogelijk maken van de postcode roos voor zonnepanelen. Zoals Zon op Nederland. Dat werkt kleinschalig, geven bewoners de kans een eigen zonne-coöperatie op te richten en zelf te beheren. Zon op Nederland hoeft er zelf niet aan te verdienen. Zon op Zeeburg was daar het eerste en meteen ook laatste voorbeeld van 2 jaar geleden, ondanks toezeggingen van De Key om meer projecten van Zon op Nederland/Zon op Zeeburg mogelijk te maken. Arcade vindt dat het voor BC-s mogelijk moet zijn om vormen zoals Zon op Zeeburg te realiseren en eventuele kostenverlaging voor de huurders zelf te organiseren

Maak het toepasbaar en flexibel

De complexen van De Key lopen behoorlijk uiteen als het gaat om dak, isolatie en staat van onderhoud. Een zonnepanelen-project dat overal toepasbaar moet zijn betekent waarschijnlijk dat het maar op enkele plekken toepasbaar is en op veel plekken niets gerealiseerd kan worden. Arcade vindt dat beleid recht moet doen aan de verscheidenheid van de situaties en de verscheidenheid in wensen en plannen van bewoners.

Maak initiatieven mogelijk en creëer kansen

Tijdens de kritische bespreking van het Plan van aanpak van de energietransitie in november 2018 heeft Arcade als resultaat van 1 jaar meedenken dan ook een pleidooi gehouden voor vaart, flexibiliteit, participatie, betrokkenheid en inspraak van bewoners en BC-s rond zonnepanelen en energietransitie. Dus maak initiatieven mogelijk en creëer kansen voor huurders.

Er bestaat nog steeds de mogelijkheid dat bewoners zelf via bv een postcoderoos investeren in minder woonlasten en betere energie. Een dergelijk beleid hoeft de Key niets te kosten. Integendeel: het kan De Key iets opleveren. Kennis, kunde, energiebesparing en maatschappelijk een beter imago.

Arcade heeft aangeboden meer te denken hoe dit beleid met minimale inspanning voor De Key gerealiseerd kan worden. Dat doen we graag samen met bewonerscommissies. Zij staan te springen om initiatieven.

Ongevraagd advies Arcade op plannen voor zonnepanelen bij de Key 25-08-2019

Advies complexgewijze verkoop 24 WIBO woningen in Spaarndammer Carréblok

Arcade is geïnformeerd over het voorgenomen besluit van De Key om 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok blok 3 te verkopen aan Eigen Haard. Arcade heeft een negatief advies uitgebracht over de verkoop van de WIBO woningen dit complex. Hieronder een samenvatting van dat advies.

Proces en tijdstip van informeren

Arcade vindt dat bewonerscommissies op een eerder tijdstip in een dergelijk proces betrokken zouden moeten worden, zodat wensen van de bewoners meegenomen kunnen worden voordat er overeenstemming is met de kopende partij. De bewonerscommissie Spaarndammer Carréblok 3 is pas betrokken nadat overeenstemming met Eigen Haard was bereikt. Arcade vindt dat te laat.

Verkoop van WIBO woningen

Arcade is geschrokken van het motief van De Key om WIBO woningen te verkopen. De woningen passen namelijk niet meer binnen de koers. Deze motivering zet de deur wagenwijd open om een groot gedeelte van de voorraad woningen van De Key complexgewijs of anderszins te verkopen.

Arcade vindt dat De Key onafhankelijk van welke koers zij vaart, WIBO woningen in haar portefeuille moet te hebben. Binnen iedere leeftijdscategorie zijn er personen die vanwege pech in het leven in aanmerking komen voor deze categorie woningen. Bovendien heeft De Key voldoende woningen van dit type nodig om zittende huurders die een beroep doen op de ‘van hoog naar laag’ regeling, de ‘van groot naar beter regeling, en die herhuisvesting na sloop nodig hebben of die in de knel zitten, te bedienen. De Key is een woningcorporatie met een maatschappelijke opdracht. De Key heeft een zorgplicht voor haar huurders die verder reikt dan dat de dienstverlening op peil blijft. De Key huisvest bovendien voornamelijk ouderen. Dit zegt ook algemeen directeur Leon Bobbe in zijn blog van 24 maart 2019. [1] De gemiddelde leeftijd van 75% van de huurders is 61 jaar.

Verhouding tot portefeuillestrategie en dPi 2018 – complexmatige verkoop

Arcade houdt het aantal woningen dat De Key complexgewijs heeft verkocht bij. Hiervoor gebruiken wij twee bronnen, de portefeuillestrategie 2016-2016 en de dPi 2018. Daaruit blijkt dat ten opzichte van de portefeuillestrategie 2016-2026 De Key al een substantieel gedeelte van de voorgenomen complexgewijze verkoop heeft gerealiseerd. Ten opzichte van de dPi 2018 is er nog maar weinig ruimte in 2019 beschikbaar.

Verzoek

Arcade wil graag geïnformeerd worden voor welk bedrag Eigen Haard de 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok aankoopt. Wij zien geen goede reden waarom wij die informatie niet zouden kunnen krijgen. Het antwoord op dezelfde vraag met betrekking tot de verkoop van Hillegom, namelijk dat De Key dit in het jaarverslag verantwoordt, vinden wij onvoldoende.

Samenvatting en conclusie

Arcade adviseert negatief over de verkoop van 24 WIBO woningen van het complex Spaardammer Carréblok, omdat net als bij de verkoop van de complexen in Hillegom de Bewonerscommissie te laat bij de besluitvorming betrokken is. Daarnaast vindt Arcade dat De Key deze categorie woningen in portefeuille moet te houden vanwege eerder genoemde redenen.

[1] https://leonbobbe.com/2019/03/24/leeftijd-huurders-stijgt/

In het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 zijn afspraken gemaakt over het ontwikkelen van Amsterdam als kennis- en innovatiestad. De gezamenlijke inzet daarin is een betere aansluiting van vraag en aanbod van betaalbare studentenhuisvesting voor studenten en promovendi. Hier zijn Arcade en Duwoners niet betrokken in de totstandkoming van dit convenant. Zij hebben samen de corporaties en de gemeente dan ook verzocht het convenant niet te ondertekenen.

Met dit convenant hebben de corporaties DUWO en De Key toegezegd studentenwoningen te gaan realiseren. Arcade vindt dat deze afspraak onderdeel is van de nog te maken prestatieafspraken. Bovendien zijn Arcade en Duwoners volgens de wet de enige partijen die de huurders van De Key en DUWO kunnen vertegenwoordigen.

Prestatieafspraken

Bij het maken van de prestatieafspraken zijn volgens de Woningwet drie gelijkwaardige partijen betrokken: de gemeente, de corporatie en de huurdersvereniging. Daarom vindt Arcade het belangrijk om van het begin af aan bij dergelijke afspraken betrokken te zijn. Deze afspraken gaan over prestaties van De Key en welke middelen zij daarvoor in zet. Hiervoor moet Arcade voldoende draagvlak verkrijgen bij haar achterban. Wij willen dergelijke afspraken dan ook tijdig kunnen voorleggen.

In het convenant staat: “ASVA neemt een rol als spreekbuis, adviseur en organisator als het gaat om woonwensen, randvoorwaarden en knelpunten op het gebied van studentenhuisvesting. Daarnaast vertegenwoordigt de ASVA studenten als huurders, rechtstreeks of door het stimuleren van het professionaliseren van de bewonerscommissies.” Studentenorganisaties zijn geen vertegenwoordigers van huurders als het gaat om het maken van prestatieafspraken. Dat betekent niet dat zij geen rol zouden kunnen hebben in het proces. Maar niet de rol die zij nu toegekend hebben gekregen.

Voorbereiding prestatieafspraken en relatie met convenanten

In de voorbereiding voor het maken van de prestatieafspraken heeft de Amsterdamse Federatie Woon Corporaties (AFWC) de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) een lijst met onderwerpen gestuurd. Hierin wordt onder het kopje beschikbaarheid ‘uitvoering van de afspraken in het Convenant Studentenhuisvesting’ genoemd.

Hiermee Arcade is buiten spel gezet. Arcade mag alleen nog meepraten over de uitvoering van het convenant. Hiervoor houden wij zowel de gemeente Amsterdam als De Key verantwoordelijk. Zij behoren te weten hoe de procedure van de prestatieafspraken moet verlopen.

Arcade en Duwoners hebben De Key, DUWO en de gemeente verzocht om het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 niet te ondertekenen. Ondertekenen zij dit ondanks onze bedenkingen toch, dan concluderen Arcade en DUWO dat er sprake is van een valse start van de prestatieafspraken.

Advies Huurverhoging 2019

Arcade heeft 6 februari 2019 een huurverhogingsvoorstel van De Key en Lieven de Stad BV ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Betaalbaarheid is een belangrijke pijler

De Key moet de gemiddelde huurverhoging moet beperken tot de inflatie

Vanwege de grote opgaven waar De Key voor staat en de hoge bijdragen aan verhuurderheffing en belastingen, zegt De Key dat er geen ruimte is om Arcade tegemoet te komen in haar advies om de huurverhoging voor 2019 te matigen. De Key stelt dat zij genoodzaakt is vast te houden aan het huidige huurbeleid.

Deze stellingname wordt niet onderbouwd door cijfers en is niet te controleren. Hiervoor heeft Arcade informatie nodig, zoals de prospectieve informatie (dPi) van De Key. Deze heeft Arcade niet ontvangen.

Tijdens het Regulier overleg van februari is de visie op de financiële ruimte bij De Key gedeeld met Arcade. Arcade heeft de juistheid of onjuistheid van deze informatie niet kunnen vaststellen en zich niet kunnen voorbereiden en/of deskundigheid kunnen inhuren om een en ander te duiden. Ook is er is tijdens het betoog allen iets over de ratio’s van de Daeb tak gedeeld, de administratieve niet-Daeb tak en Lieven de Stad BV zijn buiten beeld gebleven.

De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar Integrale Oordeelsbrief 2017-2018 van 27 juni 2018 geoordeeld dat de financiële positie van De Key aanmerkelijk is verbeterd: “De vermogens- en liquiditeitsratio’s voor zowel de Daeb als voor niet-Daeb tak zijn inmiddels ruim boven de normen zoals door het Aw en het WSW gehanteerd”.

Arcade is van oordeel dat waar De Key de voorgestelde huurverhoging als noodzakelijk presenteert zij dit niet onderbouwt. Verder vindt Arcade dat de huurverhoging wordt ingegeven door de keuzes en het beleid van De Key zelf. Volgens de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van 2018 is er namelijk wel ruimte voor huurmatiging bij De Key.

De Key moet de oproep van minister Ollongren, de Woonbond en Aedes om het sociaal huurakkoord volgen

Arcade voelt zich gesteund door de circulaire van de minister waarin zij de corporaties oproept om dit jaar al uitvoering te geven aan het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de woonbond. Zij roep de corporaties op om vooruitlopend op de wetswijziging beleid te voeren die de betaalbaarheid verbetert en de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatieniveau. De Woonbond en Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties waar De Key lid van is, hebben dezelfde oproep gedaan. Volgens het huurakkoord kan tot 1 procent boven de maximale huurverhoging worden toegestaan op voorwaarde dat het gemotiveerd wordt. Daar komt bij dat na afweging van belangen hierover gezamenlijke afspraken worden gemaakt met de huurdersorganisatie en zo nodig de gemeente en dat die afspraken worden vastgelegd.

Arcade vindt dat De Key de noodzaak van een hogere gemiddelde huurverhoging dan inflatievolgend onvoldoende heeft gemotiveerd en de oproep van de minister niet opvolgt.

Voorstel verdeling van de huurverhoging voor gereguleerde contracten

Arcade heeft geen bezwaar tegen een huurverhoging van 1.6% voor tijdelijke huurcontracten In Amsterdam en Diemen. Arcade kiest binnen de haar gestelde grenzen voor de tweede aftoppingsgrens om zodoende voor meer huurders de huurverhoging te beperken in Amsterdam en Diemen. Arcade vindt dat De Key de huurverhoging voor alle Zandvoortse huurders (zowel de sociale als vrije sector huurders) moet beperken tot inflatie.

Aanpassingen voor 2019 op het huurbeleid

De huurverhoging moet worden afgetopt op de huurliberalisatiegrens

De techniek van de verhuurderheffing brengt met zich mee dat De Key een financieel voordeel kan behalen door huren door de liberalisatiegrens te laten schieten. Het gevolg is dat De Key de huurders die dit treft in financiële problemen kan brengen. Deze huurders moeten zelf in actie komen om de gevolgen ongedaan te krijgen. Er kunnen huurders tussen zitten die daar om welke reden dan ook niet toe in staat zijn.

De Key is niet op de hoogte van de financiële positie van haar huurders en of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Arcade vindt dat de privacy van huurders gewaarborgd moet worden en wil haar huurders daarin beschermen.

Huurders van alle vrije sector huurwoningen (Amsterdam, Diemen en Zandvoort) moeten een inflatievolgende huurverhoging van 1.6% krijgen

Sinds de Daeb/niet-Daeb vastgoedscheiding zijn de vrije sectorhuurwoningen ondergebracht in de administratieve niet-Daeb tak van de Toegelaten Instelling dan wel Lieven de Stad bv. Verleden jaar waren de ratio’s van beide niet-Daeb takken prima op orde en de vooruitzichten uitstekend. Bovendien mag verondersteld worden dat ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten, de huren marktconform waren. De Key heeft al jaren het beleid dat de huren in de vrije sector meelopen met het hoogste percentage in de sociale sector. Dit is voor veel huurders uiteindelijk niet meer op te brengen met als gevolg dat zij hun huizen uitgedreven worden. Een betaalbaar alternatief zal voor vele vrije sector huurders niet voorhanden zijn.

De Key moet geen gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging

Arcade is geen voorstander van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Voor deze groep huurders zijn nauwelijks tot geen alternatieven beschikbaar, dus wordt het doel voorbij geschoten. Er wordt te weinig rekening gehouden met terugval van inkomen waardoor huurders op enig moment in de knel kunnen komen.

Reactie op de bijlage

Beperk de huurverhoging van huurders van onzelfstandige woningen tot inflatie

Beperk de huurverhoging van huurders met collectieve contracten voor woningen of kamer tot inflatie

Arcade ziet geen reden om huurders met collectieve contracten anders te behandelen dan andere huurders van De Key. In potentie worden deze huurders uit hun woningen gedreven als zij jaarlijks de maximum toegestane huurverhoging krijgen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling.

Aanvullende adviezen

Zie af van een huurverhoging voor complexen waar significant achterstallig onderhoud is geconstateerd totdat dit is verholpen

Arcade constateert dat bij achterstallig onderhoud sprake is van gebrekkige dienstverlening waardoor het woongenot van de huurders wordt aangetast. De Key zou de hand in eigen boezem moeten steken en dientengevolge huurverhogingen voor de huurders die het aangaat, achterwege moeten laten. Zo’n huurbevriezing zou een stimulans voor De Key moeten zijn om met voorrang bij deze complexen het achterstallig onderhoud weg te werken en liefst tegelijkertijd verbeteringen aan te brengen.

In de ‘Integrale oordeelbrief 2017-2018 van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw)’ wordt geconstateerd dat “de investeringen in woningverbetering soms achterblijven en voor wat betreft de verduurzaming nog relatief bescheiden zijn”. Arcade voelt zich hierdoor gesteund in haar standpunt inzake achterstallig onderhoud.

Beperk de gemiddelde huurverhoging tot inflatie

Arcade heeft in het verleden meerdere malen aandacht gevraagd voor huurders die financieel in de knel zijn gekomen of dreigen te komen door jarenlange huurverhogingen. Het matigen van de jaarlijkse huurverhoging beschermt huurders het beste tegen betaalbaarheidsproblemen. Corporaties gebruiken de huurverhoging als instrument om doorstroming in de woningvoorraad te bevorderen. Huurders hebben in deze overspannen woningmarkt namelijk weinig alternatieven om te verhuizen.

Maak een bijsluiter en stuurt die mee met het huurverhogingsvoorstel

Arcade is van mening dat bij de aankondiging van de huurverhoging De Key een bijsluiter over het gevoerde huurverhogingsbeleid moet meesturen. De huurder kan dan controleren of de huurverhoging al dan niet terecht is. Daarin zou ook aangegeven moeten worden onder welke omstandigheden en op welke manier huurders zich kunnen wenden tot De Key als zij problemen ondervinden ten aanzien van de betaalbaarheid van hun woning. De Key zou ook de regels over het Amsterdamse woonlastenakkoord mee kunnen sturen.

Arcade heeft over de bijsluiter in de twee voorgaande jaren geadviseerd om informatie over mogelijke knelpunten bij betaalbaarheid op te nemen. Dat advies is toen niet opgevolgd.

Stel op korte termijn en in overleg met Arcade een geschillenregeling op voor geschillen die het gevolg zijn van de uitvoering van het huurbeleid

Huurders kunnen bij geschillen inzake de huurverhoging alleen terecht bij de Huurcommissie indien het de wettelijke kaders betreft. Voor mogelijke geschillen inzake de huurverhoging die te maken hebben met het interne huurbeleid van De Key kunnen de huurders nergens terecht. In het verleden hebben huurders van de Buyskade, Van Noordtkade en Valkhof zich gewend tot Arcade met klachten over onterechte huurverhoging. Daarop heeft Arcade de directie verzocht om deze onterechte huurverhogingen terug te draaien. Dit is ongemotiveerd afgewezen door De Key. Daarom dringt Arcade nu sterk aan om op korte termijn een geschillenregeling in te stellen die uitgevoerd wordt door een onafhankelijke geschillencommissie.

Lieven de Stad beperk de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatie

De Key heeft in het kader van de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad de toezegging gedaan dat Lieven de Stad hetzelfde beleid, met inbegrip van het huurbeleid, voor huurders gaat voeren als bij Woonstichting De Key. Arcade is van mening dat huurders van Lieven de Stad geen nadeel mogen ondervinden van het feit dat hun verhuurder niet langer een Toegelaten Instelling is maar een op winst gerichte commerciële onderneming. De directeur van Lieven de Stad, de heer Ilsink is het met deze stellingname eens, zo heeft hij ons tijdens een gesprek verleden jaar bevestigd.

Arcade zal dit advies daarom integraal doorsturen naar Lieven de Stad als reactie op het huurverhogingsvoorstel van Lieven de Stad.

Conclusie en verzoek

Arcade doet een dringend beroep op De Key en Lieven de Stad om de huurverhoging voor 2019 te matigen tot gemiddeld inflatievolgend en alle adviezen op te volgen. Arcade vindt dat De Key onvoldoende gemotiveerd heeft waarom de gemiddelde huurverhoging inflatievolgend + 1 procent zou moeten zijn. De financiële onderbouwing ontbreekt en Arcade is niet in staat gesteld om met behulp van recente dPi informatie zelf tot een oordeel te komen.

Advies voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Koersdocument

Er is voor Zandvoort een ‘eigen’ koersdocument opgesteld. Dat beschrijft de missie en visie, het allerhoogste niveau waarop de corporatie vaart. Arcade constateert dat De Key haar koers aan het verleggen is. In ieder geval wat betreft Zandvoort en dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie voor Zandvoort is. In 2016 was er namelijk geen enkele aanwijzing dat het bezit in Zandvoort in de etalage gezet zou worden.

Wijziging gehele portefeuillestrategie

Arcade kan dit niet los zien van andere voornemens en bewegingen die langskomen. Alles bij elkaar opgeteld komt Arcade tot de conclusie dat De Key haar gehele portefeuillestrategie feitelijk al heeft gewijzigd terwijl het voorgenomen besluit over de wijziging ervan nog aan Arcade ter advisering voorgelegd moet worden.

In de portefeuillestrategie van 2016 waren 425 te verkopen woningen via complexmatige verkoop bij de TI opgenomen. Die aantallen worden door de verkoop van Hillegom (zie advies verkoop Hillegom van 27 februari jl.), de voorgenomen verkoop van Zandvoort en hetgeen in de pijplijn zit ruimschoots overschreden. Ook nieuwbouwplannen behoren toe de portefeuillestrategie en die opgave is inmiddels fors naar boven bijgesteld. Die ligt nu al op 1000 woningen per jaar. De portefeuillestrategie is nog maar 2,5 jaar geleden vastgesteld en zou tot 2026 gelden.

Motivering overdragen/verkoop bestaand vastgoed

Voor alle voorgenomen besluiten om vastgoed af te stoten zien wij als motivering een grote gemene deler: ‘Het past niet meer bij de koers van De Key.’ Arcade voorziet dat dit motief in potentie voor veel bestaande complexen geldt en dat dit slechts het begin van een grote uitverkoopoperatie zal betekenen.

Versnelling koers van De Key

Arcade merkt op dat het beeld dat De Key de huurders en Arcade in 2016 heeft voorgehouden, namelijk dat de transitie naar een categorale corporatie zich in een zeer geleidelijk tempo zou voltrekken (zeker 30 jaar), niet langer kan worden volgehouden. Arcade constateert dat De Key een versnelling in die transformatie aan het aanbrengen is. Dat doet De Key enerzijds door de portefeuille van complexmatige verkoop te vergroten, anderzijds door een veel grotere nieuwbouwopgave.

Zittende huurder niet behorend tot de doelgroep – wat gaat De Key daarmee doen?

De plannen voor studenten en jongeren worden momenteel breed uitgedragen. De vraag dringt zich nu wel op: wat is De Key van plan is te doen met al die complexen waar nog zittende niet tot de doelgroep behorende huurders wonen? In 2018 is door De Key opgemerkt dat de gemiddelde leeftijd van haar reguliere huurders in sociale woningen 60 jaar is en dat is als een probleem gekwalificeerd. Hoe gaat De Key ervoor zorgen dat ook deze groep huurders prettig in hun woonomgeving kan blijven wonen en daar oud kan worden?

Verder maakt Arcade zich grote zorgen over onderhouds- en verbeterprojecten. De Key heeft de stekker uit de verbeterprojecten getrokken en deze on hold gezet. De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar oordeelsbrief van 27 juni 2018 ook al haar zorgen geuit over het achterblijven van investeringen op het gebied van woningverbetering en duurzaamheid. Arcade constateert dat De Key een tegengestelde beweging maakt ten opzichte van hetgeen de Autoriteit Woningcorporaties van De Key heeft gevraagd.

Prestatieafspraken Amsterdam

In het voorjaar van 2019 starten de eerste gesprekken over de prestatieafspraken in Amsterdam. Prestatieafspraken gaan over de inzet van middelen van De Key op de gebieden van beschikbaarheid van woningen, betaalbaarheid, onderhoud, verbetering en duurzaamheid, en leefbaarheid. Arcade vindt het noodzakelijk dat eerder, in ieder geval ruimschoots voordat het bod gedaan wordt, opening van zaken gegeven wordt over hetgeen De Key van plan is met al haar vastgoed de komende jaren.

De verkoop van Zandvoort zal indien verkocht tegen beleidswaarde een netto positieve kasstroom opleveren. Net als al die andere complexen die op het punt staan verkocht te worden of al verkocht zijn. Arcade vindt dat de besteding hiervan tot het domein van de prestatieafspraken behoort.

Advies over verkoop vastgoed Zandvoort

Arcade heeft op het moment van schrijven van het advies een negatief oordeel over de verkoop van Zandvoort. De verkoop kan niet los gezien worden van de wijziging van de gehele portefeuillestrategie die De Key al aan het uitvoeren is. Arcade vraagt van De Key haar de gewijzigde portefeuillestrategie op korte termijn, uiterlijk voor 1 april a.s., voor te leggen.

Verder vraagt Arcade aan De Key geen voorgenomen besluiten die verband houden met de gewijzigde portefeuillestrategie uit te voeren totdat Arcade in de gelegenheid is gesteld om over gewijzigde portefeuillestrategie advies uit te brengen.

In verband met de komende prestatieafspraken in Amsterdam vraagt Arcade De Key openheid van zaken te geven over haar plannen voor de komende jaren, haar missie en visie indien gewijzigd, de gewijzigde portefeuillestrategie en de snelheid waarmee zij haar doel wil bereiken. Voor wat betreft de financiële kant van het verhaal wil Arcade inzicht over de hoeveelheid middelen die beschikbaar komen, uit welke bronnen die middelen komen en voor welke doelen die middelen ingezet gaan worden. Graag willen we De Key verzoeken om daarin onderscheid te maken wanneer het beleid door keuzes van De Key zelf dan wel door wet- en regelgeving wordt ingegeven.

Advies klantbeloften