Categorie: Adviezen

Advies verkoop Hillegom aan Stek

De Key heeft Arcade geïnformeerd over het voorgenomen besluit om de wooncomplexen Maartensheem en Bloemhof in Hillegom te verkopen aan Woonstichting Stek uit Lisse. Arcade heeft daarop een advies geschreven.

Procesafspraken met De Key voorafgaand aan de brief van 16 januari 2019

Voorafgaand aan de brief van De Key zijn er afspraken gemaakt. Arcade zou op tijd worden ingelicht om zo tijdig ondersteuning aan de bewonerscommissie aan te kunnen bieden. Dit is niet goed gegaan. Daardoor heeft Arcade de bewonerscommissie tijdens het eerste overleg met vertegenwoordigers van Stek en De Key niet bij kunnen staan.

Bij het daaropvolgende overleg was Arcade op uitnodiging van de bewonerscommissie Bloemhof aanwezig. Door de constructieve opstelling van de vertegenwoordigers van Stek, heeft Arcade dit als een zeer positief overleg ervaren.

Wijziging van de portefeuillestrategie 2016-2026 Hillegom

Arcade is van mening dat de verkoop van twee complexen in Hillegom een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. In Hillegom worden er ook woningen in de vrije sector verhuurd. In het document portefeuillestrategie geeft De Key aan dat alle 225 vrije sector woningen die verkocht zullen worden zich in Amsterdam bevinden. Arcade constateert dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. Deze nieuwe portefeuillestrategie had ter advisering voorgelegd moeten worden aan Arcade.

Positief advies verkoop Hillegom

Voor de bewoners van Bloemhof pakt de verkoop naar verwachting gunstig uit, zo is het oordeel van Arcade. Ze gaan zowel qua dienstverlening als voor wat betreft de jaarlijkse huurverhoging erop vooruit. Arcade is positief over de verkoop aan Stek op voorwaarde dat de afspraken door Stek nagekomen worden.

Negatief advies over proces

Arcade is niet positief over het proces en de communicatie. De afspraak dat Arcade tijdig geïnformeerd zou worden is niet nagekomen. Hierdoor zijn wij niet in de gelegenheid geweest de Bewonerscommissie bij te staan. Dit maakt het onnodig moeilijk voor Arcade om haar rol uit te oefenen.

Opbrengst verkoop Hillegom

Arcade wil graag inzicht welk bedrag Stek voor de portefeuille Hillegom heeft betaald en verzoekt u om dit aan Arcade kenbaar te maken.

 

Ongevraagd advies aan De Key met betrekking tot de Kiekstraat 1-9 op IJburg

Arcade is benaderd door bewoners van de Kiekstraat 1 t/m 9. Zij hebben gevraagd om hen te ondersteunen in een kwestie rond de balansventilatie en warmteontwikkeling in hun woningen.

Door de gebrekkige balansventilatie hebben deze bewoners veel last van opwarming in hun woningen. Dit speelt met name in de slaapkamers waar geen raam open kan. !Woon heeft namens de bewoners een deskundige onderzoek gedaan en advies uitgebracht. Dit advies is voor zover Arcade weet niet door De Key overgenomen.

In het onderzoek van !Woon kwam naar voren dat er sprake is van een VVE en dat De Key stelt dat de verantwoordelijkheid om hier iets aan te doen bij het bestuur van de VVE ligt.

Aangezien de huurders hun woningen huren van De Key en de corporatie verantwoordelijk is voor een gezond en veilig leefklimaat in de woningen die zij verhuurt vindt Arcade dat De Key zich niet kan verschuilen achter een bestuur van de VVE die blijkbaar geen maatregelen wil nemen.

Daarom heeft Arcade het rapport van de deskundige van !Woon aangeboden aan De Key met het dringende verzoek om het advies zeer serieus te nemen. Arcade heeft De Key gevraagd haar verantwoordelijkheid te nemen en te zorgen voor een gezond leefklimaat in de woningen in de Kiekstraat.

Er loopt er een offerteaanvraag vanuit De Key voor onderzoek naar de balansventilatie bij de Kiekstraat.

Arcade heeft advies uitgebracht op het voornemen van De Key om gebruik te willen maken van de in Huisvestingsverordening geboden mogelijkheid om een complex op aanvraag aan te kunnen wijzen als ‘gemengd wooncomplex’. Een status als ‘gemengd wooncomplex’ biedt De Key de mogelijkheid om bewoners op motivatie en inschrijfduur te selecteren.

De Key wil het experiment met ‘gemengde wooncomplexen’ statushouders met studenten, jongeren en starters in een woonomgeving die niet bestemd is voor permanente huisvesting in het startblok Riekerhaven omzetten in beleid en uitbreiden naar startblok Elzenhagen.

De Key wil ook enkele andere toekomstige nieuwbouwprojecten als ‘gemend wooncomplex’ aanwijzen. Daarnaast bestaan er nog geen concrete plannen, maar wil De Key dit ook voor bestaande complexen aanvragen als er een ondersteuningsbehoefte is vanuit de bewoners. Concrete informatie over deze beide voornemens ontbreekt. Arcade geeft daar dan ook geen advies over. Arcade vindt dat op het moment dat er voor de toekomstige nieuwbouwprojecten en/of bestaande complexen concrete plannen liggen deze aan Arcade voorgelegd moeten worden.

Relatie met de huisvestingsverordening

Het experiment Riekerhaven uitbreiden naar startblok Elzenhagen vindt Arcade nog niet advieswaardig, gezien de geringe informatie die De Key hierover heeft verstrekt. Bovendien moet er een evaluatie plaatsvinden over het experiment Riekenhaven voor er uitbreiding plaats kan vinden.

Daarnaast vindt Arcade dat het selectief toewijzen van woningen het risico van willekeur met zich mee kan brengen en het omzeilt de wachtlijst van woningzoekenden.

Daarnaast vindt Arcade dat artikel 2.4.7 lid 6 in de Amsterdamse huisvestingsverordening dat ‘gemengde wooncomplexen’ mogelijk maakt, op gespannen voet staat (in strijd is) met het verbod in de Huisvestingswet om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op het bevorderen van leefbaarheid.

Experimenteerregels en de huisvestingsverordening

Bij het startblok Riekerhaven zijn op grond van de experimenteerregel van de Huisvestingsverordening bewoners geselecteerd. Die experimenteerregel is gebonden aan regels. Volgens de Huisvestingsverordening hebben experimenten een maximale duur van twee jaar. Van het begin af aan was bekend dat Riekerhaven voor een langere periorde dan twee jaar bedoeld zou zijn. Arcade vraagt zich dan ook af of dat betekent dat de experimenteerregel ten onrechte voor Riekerhaven is ingezet.

Omdat het om een project gaat dat al bijna twee jaar loopt en nog een substantiële doorlooptijd heeft met bewoners die huurcontracten hebben, is er geen sprake van een go/ no-go doorstart moment dat aan Arcade als beleidsvoornemen kan worden voorgelegd. Althans niet voor zover het Riekerhaven betreft. Voor Elzenhagen ligt dat anders, aangezien daar nog geen contracten met bewoners zijn afgesloten.

De opgedane ervaring met Riekerhaven en de evaluatie daarvan is belangrijk voor de beoordeling van Elzenhagen en het ‘gemengd wooncomplex beleid dat De Key daar wil gaan voeren’.

Ontbrekende informatie en/of vragen

Voor Arcade tot een goed oordeel kan komen over de toegevoegde waarde van het tot beleid maken van de status ‘gemengde wooncomplexen’ door De Key is meer informatie over de doelstellingen die De Key in het algemeen heeft met ‘gemengde wooncomplexen’ en specifieke informatie over zowel Riekerhaven als Elzenhagen nodig. Arcade heeft De Key om algemene informatie over ‘gemengde complexen’, de projecten Riekerhaven en Elzenhagen en de uitvoering verzocht.

De overwegingen

De Key heeft slechts ervaring heeft opgedaan met 1 ‘gemengd wooncomplex’ bij het startblok Riekerhaven. Omdat die woningtoewijzing op grond van een experimenteerregel heeft plaatsgevonden, hoort een evaluatie een integraal onderdeel van het proces te zijn. Arcade is naast de opzet van het plan erg benieuwd naar die evaluatie. De stap om het experiment Riekershaven uit te rollen naar beleid in startblok Elzenhagen (en ook Riekershaven zelf), kan wegens gebrek aan informatie en daardoor adviesvorming door Arcade nu zeker nog niet doorgezet worden.

Ook van de stap om de status van ‘gemengd wooncomplexen’ uit te rollen naar bestaande- en nieuwbouw wooncomplexen, kan nog geen sprake van zijn. Immers, De Key heeft nog geen inzicht gegeven wat ze in die complexen wil gaan doen met de status ‘gemengde wooncomplexen’.

Het advies

Wegens gebrek aan informatie kan Arcade niet tot een volwaardig advies komen en adviseert negatief. Om wel tot een volwaardig advies te kunnen komen heeft Arcade verzocht om in ieder geval de gevraagde informatie schriftelijk te verstrekken.

Daarnaast gaat Arcade graag het gesprek aan met De Key over die aspecten van ‘gemengde wooncomplexen’ die nu al van wezenlijk belang zijn voor de zittende (en mogelijk toekomstige) huurders van De Key in ‘gemengde wooncomplexen’.

Standpunt en ongevraagd advies Arcade over complexstrategie De Key

Hierbij het standpunt en tevens ongevraagde advies van HV Arcade over de complexstrategie van De Key van 29 april 2018:

Dit is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met bewonerscommissies, waarvoor dank. Daartoe zijn twee bijeenkomsten voor BC’s georganiseerd, op 9 maart en 20 april op het kantoor van Arcade met o.a. Harrie Houtbeckers en Bob Soer.

Hierbij genoemde bijlagen:

Op ons ongevraagd advies heeft De Key op 18 mei 2018 gereageerd met deze brief: